قیمت مسکن در سال ۱۴۰۴ چگونه خواهد بود؟

بازار مسکن در ایران معمولاً با یک فرمان ثابت حرکت نمی کند؛ بیشتر شبیه موجودی زنده است که با تغییرات اقتصاد کلان نفسش تند و کند می شود. سال ۱۴۰۴ هم به احتمال زیاد سالی است که مسکن میان دو نیرو گیر می کند: از یک سو تورم و افزایش هزینه های ساخت، که اجازه نمی دهد قیمت ها به آسانی عقب نشینی کنند؛ و از سوی دیگر افت قدرت خرید و دشوارتر شدن تأمین مالی، که سرعت معاملات را پایین می آورد و بازار را کم رمق می کند. همین تضاد باعث می شود خیلی وقت ها تصویر بازار شبیه این باشد که قیمت ها روی کاغذ بالا می روند، اما در عمل، فروش و خرید با احتیاط و تأخیر جلو می رود.

در چنین فضایی، نباید دنبال یک پاسخ تک جمله ای بود. قیمت مسکن در ۱۴۰۴ یک «عدد واحد» نیست؛ مجموعه ای از رفتارهاست که در تهران و شهرهای بزرگ، در شهرهای متوسط، و در حومه ها شکل های متفاوتی دارد. با این حال، اگر بخواهیم منصفانه نگاه کنیم، محتمل ترین مسیر برای بسیاری از مناطق این است که رشد اسمی ادامه پیدا کند، اما بازار از نظر حجم معاملات، روزهای پرشور و شلوغ نداشته باشد. یعنی مسکن می تواند گران تر شود، بی آنکه رونق واقعی به بازار برگردد.

قیمت امروز آهن برای بسیاری از خریداران مسکن یک نشانه مهم است، چون تغییرات آن می تواند جهت هزینه ساخت و در نهایت روند قیمت گذاری واحدهای نوساز را روشن تر کند.

عوامل کلان مؤثر بر بازار مسکن

مسکن آینه ای است که اقتصاد کلان در آن خودش را نشان می دهد. وقتی پول بی قرار است، وقتی چشم انداز آینده مه آلود می شود، وقتی سرمایه گذاری مولد برای مردم دست نیافتنی یا پرریسک جلوه می کند، مسکن از یک «کالای زندگی» به یک «پناهگاه ارزش» تبدیل می شود. در ۱۴۰۴ هم اثرگذارترین عوامل، همان هایی هستند که سال هاست بازار را می رانند: تورم، نرخ ارز، سیاست های پولی، توان خرید خانوار و الگوی مهاجرت.

نکته ی مهم این است که این عوامل فقط از مسیر عدد و رقم اثر نمی گذارند، بلکه از مسیر ذهن و انتظار هم بازار را می جنبانند. گاهی قیمت ها قبل از آنکه واقعیت های هزینه ای تغییر کند، با تغییر انتظار مردم جابه جا می شود. بنابراین فهمیدن بازار مسکن، فقط خواندن داده ها نیست؛ خواندن رفتار جمعی هم هست.

روند تورم و نرخ ارز

تورم در ایران فقط افزایش قیمت ها نیست؛ نوعی فرسایش تدریجی ارزش پول است. در چنین شرایطی، مسکن به دلیل دوام و ملموس بودن، برای بسیاری جذاب تر می شود. هزینه ی ساخت با تورم بالا می رود و همین باعث می شود قیمت «جایگزینی» رشد کند؛ یعنی ساختن همان خانه ای که امروز می بینی، فردا گران تر تمام می شود. وقتی هزینه جایگزینی بالا می رود، مالک هم معمولاً حاضر نیست با تخفیف های سنگین بفروشد، چون در ذهنش می داند بازسازی یا خرید دوباره، هزینه بیشتری می طلبد.

نرخ ارز هم نقش دوگانه دارد. از یک طرف روی بخشی از هزینه های ساخت و تجهیزات اثر می گذارد و از طرف دیگر روی انتظارات. وقتی بازار ارز نوسان دارد، بسیاری از مردم احساس نااطمینانی بیشتری می کنند و این احساس می تواند به شکل موج های رفتاری در بازار مسکن ظاهر شود؛ مدتی بازار سکوت می کند، بعد ناگهان قیمت ها پله ای بالا می رود، بعد دوباره مکث. این ریتم پله ای، یکی از امضاهای بازار مسکن در اقتصادهای پرنوسان است.

سیاست های پولی و نرخ سود بانکی

نرخ سود بانکی مانند یک نیروی کشش عمل می کند. اگر سپرده گذاری از نظر سود واقعی جذاب شود، بخشی از سرمایه ها به سمت بانک و ابزارهای کم ریسک تر می روند و فشار تقاضای سرمایه ای از روی مسکن کم می شود. اما در اقتصاد تورمی، مردم فقط به عدد سود نگاه نمی کنند؛ به این نگاه می کنند که سود در برابر تورم چقدر قدرت دارد. اگر حس کنند سود از تورم عقب است، حتی بالا رفتن سود اسمی هم نمی تواند جلوی حرکت پول به سمت دارایی ها را بگیرد.

از سوی دیگر، سیاست های پولی روی اعتبار هم اثر دارد. سخت تر شدن وام ها، تغییر قواعد پرداخت، یا محدود شدن تسهیلات ساخت می تواند هم عرضه را جمع کند و هم تقاضا را ضعیف تر کند. نتیجه ی چنین وضعی معمولاً کاهش معاملات است، نه الزاماً کاهش قیمت. چون هم زمان با افت تقاضا، عرضه ی جدید هم می تواند کم شود و بازار را در یک تعادل شکننده نگه دارد.

رشد جمعیت و مهاجرت به شهرها

بازار مسکن با جمعیت حرکت می کند. مهاجرت به شهرهای بزرگ یا شهرهای دارای فرصت شغلی و خدمات بهتر، فشار تقاضا را بیشتر می کند؛ ابتدا در اجاره، بعد در خرید. اما این مهاجرت فقط رفتن به یک شهر نیست؛ جابه جاییِ سبک زندگی هم هست. کوچک شدن خانواده ها، افزایش زندگی مجردی، و تغییر ترجیحات مکانی باعث می شود تقاضا برای برخی تیپ واحدها در برخی محله ها پررنگ تر شود، حتی اگر رشد جمعیت خیلی بالا نباشد.

در ۱۴۰۴ اگر روند مهاجرت به کلان شهرها ادامه پیدا کند و هم زمان زیرساخت های حومه تقویت نشود، فشار تقاضا در بخش اجاره و واحدهای کوچک و میان متراژ شدت می گیرد. اگر هم زیرساخت های حومه بهتر شود، بخشی از تقاضا به بیرون شهرها سرریز می کند و حومه ها پررونق تر می شوند.

وقتی قیمت لحظه ای میلگرد بالا و پایین می شود، بازار ساخت وساز هم بی قرارتر می گردد و همین نوسان، انتظارات قیمتی در معاملات مسکن را تحت تأثیر قرار می دهد.

سطح درآمد حقیقی خانوارها

کلید اصلی بازار مصرفی، درآمد حقیقی است؛ یعنی درآمدی که بعد از عبور از تورم، هنوز بتواند چیزی برای پس انداز یا قسط باقی بگذارد. اگر درآمد حقیقی رشد نکند، خرید مصرفی عقب می افتد و بازار مسکن بیشتر به دست سرمایه گذاران می چرخد. این همان نقطه ای است که «نیاز» پشت صف می ماند و «سرمایه» جلوتر حرکت می کند.

در ۱۴۰۴ اگر شکاف میان قیمت مسکن و درآمد خانوار بزرگ تر شود، احتمالاً سهم بیشتری از جامعه در بازار اجاره می مانند و تقاضای خرید مصرفی به سمت گزینه های کوچک تر، مناطق دورتر، یا خریدهای مشارکتی و خانوادگی می رود. در چنین شرایطی، بازار ممکن است گران تر شود، اما زندگی برای بسیاری سخت تر و طولانی تر در اجاره معنا پیدا می کند.

عرضه و تقاضا در بازار مسکن

در بازار مسکن، عرضه مثل یک پُل کوتاه قدمت نیست که زود ساخته شود؛ زمان می خواهد، مجوز می خواهد، سرمایه می خواهد و تحمل ریسک می خواهد. همین کندی عرضه باعث می شود حتی وقتی تقاضا افت می کند، قیمت ها خیلی سریع پایین نیایند. چون فروشنده ها معمولاً مقاومت می کنند، فایل کم می کنند، یا فروش را به آینده موکول می کنند. در مقابل، تقاضا هم یکپارچه نیست: یک بخش برای زندگی می خرد و بخش دیگر برای سرمایه گذاری.

در ۱۴۰۴ اگر تقاضای مصرفی ضعیف باشد و سرمایه گذار هم به دلیل ریسک های مالی و سیاستی با احتیاط عمل کند، بازار به سمت رکود معاملاتی می رود. اما اگر فقط یکی از این دو گروه فعال شود، ممکن است بازار دوباره موج های کوتاه مدت تجربه کند؛ مخصوصاً در محله ها و متراژهایی که همیشه نقدشوندگی بهتری دارند.

وضعیت ساخت و ساز و صدور مجوزها

ساخت وساز در ایران فقط «ساختن» نیست؛ یک مسیر پیچیده است که از صدور پروانه تا عوارض و انشعابات و الزامات فنی، هزینه های فراوانی روی دوش سازنده می گذارد. هر وقت صدور مجوزها کند شود یا هزینه های رسمی و غیررسمی بالا برود، سازنده ها پروژه را عقب می اندازند و این تعلل، چند فصل بعد به شکل کمبود واحد آماده در بازار دیده می شود.

در ۱۴۰۴ اگر محیط ساخت وساز پیش بینی پذیرتر شود و فرآیندها روشن تر باشد، عرضه ی آینده تقویت می شود و بازار از فشار کمبود خارج می گردد. اما اگر ریسک مقررات و هزینه ها بالا بماند، عرضه ی جدید محدود می شود و حتی در رکود معاملات هم می تواند از قیمت ها حمایت کند.

تقاضای مصرفی

تقاضای مصرفی به دنبال آرامش است، نه هیجان بازار. اما همین تقاضا بیشترین ضربه را از کاهش توان خرید می خورد. وقتی قسط ها سنگین باشد و پس انداز به قیمت ها نرسد، خانواده ها خرید را عقب می اندازند. در ۱۴۰۴ اگر تأمین مالی برای خانوارها سخت بماند، خریدار مصرفی بیشتر نقش تماشاگر پیدا می کند؛ بازار را نگاه می کند، فایل ها را می سنجد، اما به معامله نمی رسد.

با این حال، تقاضای مصرفی یک ویژگی دارد که گاهی بازار را غافلگیر می کند: اگر مردم احساس کنند قیمت ها قرار است از دسترس دورتر شود، ممکن است ناگهان برای جلوگیری از عقب ماندن وارد بازار شوند. این رفتار معمولاً در واحدهای میان متراژ و محله های متوسط بیشتر دیده می شود؛ جایی که هنوز روزنه ای از امکان خرید وجود دارد.

تقاضای سرمایه ای

تقاضای سرمایه ای در ایران معمولاً با حس نااطمینانی قوی تر می شود. مسکن برای بسیاری یک دارایی قابل لمس است؛ چیزی که می توان آن را دید، لمس کرد، نگه داشت. اما سرمایه گذار هم به سود فکر می کند و هم به هزینه خواب سرمایه. مالیات ها، هزینه نگهداری، نقدشوندگی و بازده اجاره، همه در تصمیم سرمایه گذار وزن دارند.

در ۱۴۰۴ اگر سیاست های مالیاتی و تنظیمی جدی تر اجرا شود، ممکن است بخشی از سرمایه گذاری به سمت «اجاره دادن فعال» حرکت کند، نه «نگه داشتن خالی». یعنی به جای اینکه واحدها از چرخه مصرف خارج شوند، وارد بازار اجاره شوند. این اتفاق اگر رخ دهد، می تواند التهاب اجاره را کمی کاهش دهد، هرچند اثرش به شدت اجرای واقعی سیاست ها وابسته است.

اثر عرضه ی زمین و مدرن سازی زیرساخت ها

زمین در بسیاری از شهرهای بزرگ کمیاب است و همین کمیابی، هسته ی سخت قیمت را می سازد. وقتی زمین محدود باشد، هر رونقی در ساخت وساز می تواند به جای افزایش عرضه ی مؤثر، بیشتر به افزایش قیمت زمین ختم شود. در کنار زمین، زیرساخت ها هم نقش تعیین کننده دارند. یک خط حمل ونقل عمومی، یک مسیر دسترسی تازه، یک پروژه خدماتی بزرگ، می تواند نقشه ارزش را جابه جا کند و منطقه ای را که دیروز حاشیه بود، به مقصد سرمایه تبدیل کند.

در ۱۴۰۴ اگر برخی پروژه های زیرساختی در حومه یا مناطق رو به توسعه شتاب بگیرد، ممکن است رشد قیمت در همان نقاط از میانگین شهر بالاتر برود. اما این رشد، همیشه به معنای کیفیت بهتر زندگی نیست؛ گاهی فقط به معنای موج سرمایه ای است که جلوتر از خدمات می دود.

بازار مسکن در مناطق شهری و مناطق مختلف کشور

بازار مسکن در ایران یک بازار واحد نیست. شهرها و مناطق با منطق های متفاوت حرکت می کنند. جایی رشد به واسطه مهاجرت است، جایی به واسطه کمبود زمین، جایی به واسطه رونق اقتصادی محلی و جایی به واسطه سرمایه های سرگردان. همین تفاوت منطق ها باعث می شود کسی که در یک شهر با یک تجربه موفق سرمایه گذاری کرده، لزوماً در شهر دیگر همان نتیجه را نگیرد.

بررسی قیمت تیرآهن امروز به سازندگان و سرمایه گذاران کمک می کند تا برآورد دقیق تری از هزینه تمام شده داشته باشند و تصمیم هایشان را درباره خرید یا شروع پروژه در سال ۱۴۰۴ منطقی تر تنظیم کنند.

کلان شهرها

کلان شهرها معمولاً سهم بیشتری از سرمایه را جذب می کنند و بازار اجاره ی فعال تری دارند. محدودیت زمین، تمرکز خدمات، و حجم بالای تقاضا باعث می شود این شهرها کمتر دچار افت شدید اسمی شوند، اما در عوض بیشتر مستعد رکود معاملاتی هستند. یعنی قیمت ها ممکن است بالا برود، اما معامله کم باشد.

در ۱۴۰۴ در کلان شهرها احتمالاً رقابت اصلی روی محله های میان رده و واحدهای پرتقاضا شکل می گیرد؛ جایی که هم مصرف کننده حضور دارد و هم سرمایه گذار برای نقدشوندگی بهتر وسوسه می شود.

شهرهای متوسط و کوچک

در شهرهای متوسط و کوچک، بازار بیشتر به اقتصاد محلی گره خورده است. اگر اشتغال و درآمد محلی رشد نکند، بازار خرید مصرفی کوچک می شود و رشد قیمت ممکن است کندتر باشد. اما باید حواست باشد که کندتر بودن رشد، همیشه به معنای بهتر بودن شرایط خرید نیست؛ چون نقدشوندگی می تواند پایین تر باشد و فروش زمان بیشتری ببرد.

در ۱۴۰۴ سرمایه گذاری در این شهرها باید محتاطانه باشد و با شناخت دقیق از رونق اقتصادی شهر، پروژه های شهری، و جریان مهاجرت انجام شود. چون یک شهر می تواند روی کاغذ ارزان باشد، اما در عمل برای خروج از سرمایه گذاری دشوار باشد.

مناطق حومه و شهرهای تازه تأسیس

حومه ها معمولاً وقتی رونق می گیرند که مرکز شهر از توان خرید خارج شود. بخشی از تقاضای مصرفی به سمت حومه می رود تا با هزینه کمتر، خانه ای قابل خرید پیدا کند. اما کیفیت زندگی در حومه وابسته به زیرساخت است: راه، حمل ونقل عمومی، مدرسه، درمان، امنیت و خدمات شهری. اگر این ها تقویت شود، حومه می تواند مقصدی پایدار شود. اگر تقویت نشود، حومه فقط محل خواب سرمایه و تحمل رفت وآمدهای طولانی می شود.

در ۱۴۰۴ هر جا که حومه به خدمات وصل تر باشد، رشد قیمت محتمل تر است. و هر جا که صرفاً دور باشد و وعده توسعه داشته باشد، ریسک سرمایه گذاری بیشتر می شود.

تفاوت قیمت میان مناطق مرکزی و حومه

در مرکز شهر، قیمت بیشتر با دسترسی و کمیابی زمین معنا پیدا می کند. در حومه، قیمت با امید به آینده معامله می شود. همین تفاوت، دو نوع ریسک می سازد: مرکز شهر معمولاً کم ریسک تر و نقدشونده تر است، اما ورودی سرمایه سنگین تر می خواهد. حومه ورودی سبک تری دارد، اما اگر زیرساخت رشد نکند یا مسیرهای شهری تغییر کند، ممکن است نقدشوندگی اش پایین بماند.

در ۱۴۰۴ اگر کسی دنبال خرید مطمئن تر باشد، معمولاً انتخاب های نزدیک تر به شریان های حمل ونقل و مراکز خدماتی در اولویت قرار می گیرد، حتی اگر متراژ کوچکتر باشد.

تأثیر سیاست ها و تصمیمات دولتی

دولت می تواند با تصمیمات مالیاتی، اعتباری و شهرسازی، مسیر بازار را تغییر دهد. اما این تغییر فقط با «اعلام» رخ نمی دهد؛ با «اجرا» رخ می دهد. بازار مسکن به تجربه آموخته که میان وعده و تحقق فاصله می تواند زیاد باشد، بنابراین واکنش ها هم بر اساس میزان جدیت و استمرار اجرا شکل می گیرد.

در ۱۴۰۴، هر سیاستی که هزینه نگهداری ملک بدون بهره برداری را بالا ببرد، می تواند رفتار سرمایه گذار را اصلاح کند. هر سیاستی که تأمین مالی خرید مصرفی را قابل دسترس تر کند، می تواند به بازار جان بدهد. و هر سیاستی که روند ساخت وساز را کم ریسک تر کند، اثرش را در میان مدت روی عرضه نشان می دهد.

تغییر قوانین مالیاتی و مالیات بر خانه های خالی

مالیات بر خانه های خالی در نگاه تنظیم گری، تلاشی است برای بیرون کشیدن واحدهای بلااستفاده از سایه و آوردن آنها به بازار اجاره یا فروش. اگر اجرا دقیق باشد، می تواند بخشی از عرضه ی پنهان را فعال کند و فشار اجاره را کمی کاهش دهد. اما اگر اجرا ناقص باشد یا راه های دور زدن زیاد باشد، اثرش بیشتر روانی می شود تا واقعی.

در ۱۴۰۴ اثر این سیاست به یک سؤال ساده وابسته است: آیا مالک احساس می کند نگه داشتن خانه خالی واقعاً هزینه دارد؟ اگر پاسخ بازار مثبت باشد، عرضه ی اجاره می تواند افزایش پیدا کند و بخشی از تقاضای سرمایه ای هم به سمت ملک های با بازده اجاره ای بهتر متمایل شود.

حمایت دولت از ساخت مسکن ارزان قیمت

ساخت مسکن ارزان قیمت وقتی اثرگذار است که سه چیز هم زمان فراهم شود: زمین مناسب، مدل مالی پایدار، و اجرای درست. اگر مسکن ارزان قیمت در جایی ساخته شود که از خدمات دور است، یا کیفیت ساخت و سکونت در آن پایین باشد، تقاضای واقعی به سراغش نمی رود و پروژه به هدف اجتماعی خودش نمی رسد.

در ۱۴۰۴ آنچه اهمیت دارد، واحدهایی است که واقعاً قابل سکونت باشند و به شهر و خدمات شهری متصل باشند. اگر این اتفاق رخ دهد، بخشی از تقاضای مصرفی سبک تر می شود و بازار می تواند از التهاب فاصله بگیرد.

تاثیر اقدامات شهرداری و شهرسازی بر قیمت زمین و مسکن

شهرداری ها با عوارض، تراکم، تغییر کاربری و سرعت صدور پروانه، مستقیم روی هزینه ساخت و قیمت زمین اثر می گذارند. وقتی هزینه های شهری بالا می رود، سازنده آن را در قیمت نهایی پخش می کند. وقتی صدور مجوز طولانی و غیرقابل پیش بینی می شود، ریسک پروژه بالا می رود و سازنده ها کمتر وارد ساخت می شوند. نتیجه ی این دو، کاهش عرضه ی آینده و فشار روی قیمت هاست.

در ۱۴۰۴ هر اصلاحی که فرآیندها را شفاف تر و قابل پیش بینی تر کند، می تواند به نفع بازار مصرفی باشد. چون وقتی ریسک ساخت کمتر شود، عرضه ی آینده قابل اتکاتر می شود.

نقش تسهیلات بانکی و وام مسکن

وام مسکن در ایران معمولاً به تنهایی قادر نیست شکاف قیمت و توان خرید را پر کند، اما می تواند نقطه تصمیم را جلو بیندازد. مخصوصاً برای خانه های کوچک تر یا مناطق میان قیمت، تسهیلات اگر با شرایط قابل تحمل ارائه شود، می تواند موتور معاملات مصرفی را روشن تر کند. اما اگر اقساط سنگین باشد و نرخ مؤثر بالا بماند، وام بیشتر شبیه یک کمک کوچک است که اثرش محدود می شود.

در ۱۴۰۴، اثر وام به «قدرت واقعی وام» وابسته است؛ یعنی نسبت مبلغ وام به قیمت مسکن و نسبت قسط به درآمد خانوار. هر قدر این نسبت ها منطقی تر باشد، بازار مصرفی نفس بیشتری می کشد.

سناریوهای احتمالی قیمت مسکن در سال ۱۴۰۴

پیش بینی عددی دقیق در بازار مسکن ایران، بدون قطعیت درباره تورم، ارز و سیاست های پولی، معمولاً خطای زیادی دارد. اما سناریوها کمک می کنند مسیرهای محتمل را ببینیم و بفهمیم با چه نشانه هایی، هر مسیر تقویت می شود. در ادامه چهار حالت را در ذهن نگه می داریم؛ نه برای اینکه آینده را قطعی کنیم، بلکه برای اینکه تصمیم هایمان را کور و هیجانی نگیریم.

سناریوی رشد ملایم

در این سناریو، تورم هست اما شوک بزرگ رخ نمی دهد. قیمت ها آرام بالا می روند و بازار بیشتر با تورم همراهی می کند تا اینکه جهش کند. معاملات زیاد نیست اما کاملاً متوقف هم نمی شود. این حالت معمولاً برای کسانی که تصمیم مصرفی دارند، قابل مدیریت تر است؛ چون بازار کمتر هیجانی است و فرصت برای مقایسه و چانه زنی بیشتر پیدا می شود.

سناریوی رکود موقت

در رکود موقت، بازار مکث می کند. قیمت های پیشنهادی بالا هستند، اما معامله کم است. فاصله میان قیمت فایل و قیمت معامله واقعی زیاد می شود. فروشنده ها منتظر بهتر شدن شرایط می مانند و خریدارها منتظر افت یا ثبات. در این فضا، فرصت ها معمولاً در فایل هایی پیدا می شود که فروشنده به نقدینگی نیاز دارد یا ملک از نظر ویژگی ها، کمتر محبوب بازار است و تخفیف پذیرتر می شود.

سناریوی رکود عمیق یا کاهش قیمت

کاهش قیمت اسمی در ایران کم احتمال تر است، اما اگر رخ دهد معمولاً نتیجه ی هم زمانی چند فشار است: کاهش جدی قدرت خرید، سخت گیری اعتباری، جذاب شدن گزینه های کم ریسک تر برای سرمایه، و کاهش انتظارات تورمی. حتی در این وضعیت هم ممکن است به جای کاهش گسترده، کاهش در برخی مناطق یا برخی تیپ فایل ها رخ دهد و بازار کلی بیشتر «کم معامله» بماند.

سناریوی افزایش شدید قیمت

این سناریو معمولاً با شوک های بزرگ همراه است؛ جایی که انتظارات تورمی بالا می رود و سرمایه ها دوباره به دارایی های ملموس پناه می برند. بازار ممکن است ابتدا با کاهش معاملات واکنش نشان دهد، چون قیمت جلوتر از توان خرید می دود، اما بعد با موجی از ورود سرمایه، قیمت ها تندتر بالا می روند. در این حالت، فشار اصلی روی اجاره و روی خریدار مصرفی سنگین تر می شود.

نتیجه گیری و پیش بینی

برای ۱۴۰۴، محتمل ترین تصویر در بسیاری از مناطق این است که بازار درگیر رکود معاملاتی باشد و در عین حال قیمت ها به شکل اسمی رشد کنند. یعنی یک بازار «کم معامله اما گران تر». این تصویر ممکن است در برخی نقاط با رشد ملایم تر و در برخی نقاط با رشد تندتر همراه شود؛ مخصوصاً در مناطقی که زیرساخت در حال توسعه است یا نقدشوندگی بالا و تقاضا پایدارتر است.

اما مسیر دقیق تر، به شدت به این بستگی دارد که آیا سیاست های حمایتی اجرا می شود و آیا تورم واقعاً کنترل می گردد یا نه.

بدون تحقق سیاست های حمایتی

اگر حمایت های مؤثر از سمت تقاضای مصرفی شکل نگیرد و تورم همچنان فشار بیاورد، بازار احتمالاً همان مسیر آشنا را می رود: معاملات کم جان، رشد اسمی قیمت، افزایش فشار اجاره، و شکاف بیشتر میان توان خرید و قیمت. در این حالت، شاید در برخی دوره ها موج های کوتاه مدت ایجاد شود، اما رونق پایدار بعید است.

با سیاست های حمایتی و کنترل تورم

اگر تورم مهار شود و سیاست های حمایتی به شکل عملی اجرا شود، بازار می تواند آرام تر و قابل پیش بینی تر شود. آرامش یعنی کاهش رفتارهای هیجانی، نزدیک تر شدن رشد قیمت به رشد درآمد، و بهتر شدن وضعیت معاملات مصرفی. در این حالت، احتمال رشدهای جهشی کمتر می شود و بازار بیشتر به سمت تعادل حرکت می کند، هرچند رسیدن به تعادل کامل در کوتاه مدت ساده نیست.

توصیه هایی به خریداران و سرمایه گذاران

اگر قصد خرید برای زندگی داری، به جای شکار کردن کف قیمت، روی درست خریدن تمرکز کن. محله را با آینده اش انتخاب کن، نه فقط با قیمت امروزش. کیفیت ساخت، هزینه های پنهان، دسترسی، امنیت، و امکان فروش دوباره را جدی بگیر. در بازارهای رکودی، معمولاً فرصت ها در فایل هایی پیدا می شود که فروشنده عجله دارد یا ملک مدت هاست در بازار مانده و امکان تخفیف واقعی دارد.

اگر قصد سرمایه گذاری داری، به جای تکیه بر رشد قیمت، بازده کلی را ببین. درآمد اجاره، هزینه نگهداری، احتمال تغییر سیاست های مالیاتی، و نقدشوندگی، چهار ستون تصمیم سرمایه گذار هستند. همیشه از خودت بپرس اگر لازم شد سریع خارج شوی، چقدر زمان می برد؟ و آیا بازار آن منطقه به اندازه کافی عمق دارد که خروج را ممکن کند؟