اگر مستاجر مغازه را تخلیه نکند

اگر مستاجر مغازه پس از پایان مدت قرارداد اجاره یا در صورت نقض تعهدات، از تخلیه ملک تجاری شما خودداری کند، راه های قانونی مشخصی برای بازپس گیری ملک وجود دارد. این وضعیت، هرچند چالش برانگیز به نظر می رسد، اما با آگاهی از قوانین و طی کردن مراحل صحیح حقوقی، قابل حل است و به موجر امکان می دهد تا ملک خود را به صورت قانونی و کارآمد بازیابی کند.

مدیریت املاک تجاری، به ویژه در بازار پرنوسان امروز، با چالش های حقوقی متعددی همراه است. یکی از رایج ترین و نگران کننده ترین این چالش ها، مواجه شدن با وضعیت عدم تخلیه مغازه بعد از اتمام قرارداد یا در پی نقض تعهدات قراردادی توسط مستاجر است. این موضوع نه تنها می تواند منجر به ضررهای مالی قابل توجه برای موجر شود، بلکه فرآیندهای پیچیده و زمان بر قانونی را نیز به دنبال دارد.

هدف اصلی این مقاله، ارائه یک راهنمای جامع و کاربردی برای مالکان و موجرین املاک تجاری است که با معضل اگر مستاجر مغازه را تخلیه نکند دست و پنجه نرم می کنند. ما قصد داریم با شفاف سازی پیچیدگی های قانونی و ارائه گام های عملی، موجرین را با دانش حقوقی لازم مجهز کنیم تا بتوانند ملک تجاری خود را به شیوه ای قانونی و مؤثر بازپس گیرند. این راهنما تلاش می کند تا از بروز مشکلات حقوقی بیشتر و اتلاف وقت و هزینه جلوگیری کرده و موجرین را در مسیر احقاق حقوق خود یاری رساند.

مبانی حقوقی روابط موجر و مستاجر تجاری در ایران

برای درک صحیح نحوه اقدام در صورت عدم تخلیه مغازه، ابتدا باید با مبانی و قوانین حاکم بر روابط موجر و مستاجر تجاری در ایران آشنا شد. تفاوت های ظریف این قوانین، مسیر حقوقی پیش رو را به کلی تغییر می دهد و اطلاع از آن برای هر موجری ضروری است.

قوانین حاکم بر قراردادهای اجاره تجاری و تفاوت های کلیدی

قوانین مربوط به روابط موجر و مستاجر در ایران، بسته به تاریخ انعقاد قرارداد و برخی شروط دیگر، متفاوت است. دو قانون اصلی در این زمینه، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 هستند. همچنین، قانون مدنی به عنوان مادر قوانین حقوقی، در تکمیل و تفسیر این روابط نقش دارد.

• قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356: این قانون عمدتاً بر قراردادهای اجاره ای حاکم است که قبل از تاریخ 1376/7/13 منعقد شده اند. ویژگی بارز این قانون، شناسایی حق کسب و پیشه یا سرقفلی برای مستاجر است. بر اساس این قانون، مستاجر پس از پایان قرارداد، حتی اگر موجر قصد تخلیه ملک را داشته باشد، می تواند در قبال دریافت مبلغی به عنوان حق کسب و پیشه یا سرقفلی (در صورت وجود شرایط آن)، از تخلیه ملک خودداری کند. این قانون برای موجر محدودیت های جدی تری در تخلیه فوری مغازه ایجاد می کند.
• قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376: این قانون برای قراردادهای اجاره ای است که پس از تاریخ 1376/7/13 منعقد شده اند. مهم ترین تفاوت این قانون با قانون 1356، لغو حق کسب و پیشه یا سرقفلی (مگر آنکه در قرارداد به صورت صریح و توافقی حق سرقفلی واگذار شده باشد) و فراهم آوردن شرایط آسان تر و سریع تر برای دستور تخلیه مغازه تجاری پس از اتمام مدت اجاره است. این قانون هدف خود را حمایت بیشتر از مالک و تسهیل بازپس گیری ملک پس از پایان مدت قرارداد قرار داده است.
• قانون مدنی: این قانون در مواردی که قوانین خاص موجر و مستاجر سکوت کرده اند یا برای تفسیر کلیات قرارداد، مورد استناد قرار می گیرد. اصول کلی قراردادها، شرایط صحت معامله و سایر قواعد عمومی اجاره، برگرفته از قانون مدنی است.

اهمیت تاریخ انعقاد قرارداد و نحوه تنظیم آن

تاریخ دقیق انعقاد قرارداد و نیز نحوه تنظیم آن (عادی یا رسمی) نقش حیاتی در تعیین قانون حاکم و سرعت فرآیند تخلیه مغازه دارد.

• قراردادهای عادی: این نوع قراردادها ممکن است به صورت دست نویس، در دفاتر مشاور املاک (بنگاه) یا هر سند غیررسمی دیگری تنظیم شوند. برای اینکه یک قرارداد عادی مشمول قانون 1376 قرار گیرد و موجر بتواند از مزایای تخلیه فوری مغازه استفاده کند، لازم است که قرارداد کتبی بوده و توسط دو نفر شاهد ذیل آن امضا شده باشد. عدم وجود شاهد یا عدم کتبی بودن قرارداد، می تواند فرآیند تخلیه را به سمت دعوای حقوقی طولانی تر در دادگاه سوق دهد.
• قراردادهای رسمی: قراردادهایی که در دفتر اسناد رسمی ثبت می شوند، دارای اعتبار رسمی هستند و مزایای قانونی قابل توجهی برای موجر دارند. این نوع قراردادها، به دلیل ماهیت لازم الاجرای خود، به موجر اجازه می دهند که در صورت عدم تخلیه مغازه بعد از اتمام قرارداد، مستقیماً از طریق دایره اجرای ثبت اقدام به صدور اجرائیه کند که معمولاً فرآیندی بسیار سریع تر و قاطع تر نسبت به مراجعه به دادگاه یا شورای حل اختلاف است.

مفهوم حق سرقفلی و حق کسب و پیشه

این دو مفهوم، که غالباً با یکدیگر اشتباه گرفته می شوند، تأثیر شگرفی بر حقوق مستاجر و روند تخلیه مستاجر تجاری دارند.

• حق سرقفلی: حق سرقفلی، مبلغی است که مستاجر هنگام شروع اجاره (یا در طول آن با توافق) به موجر پرداخت می کند تا از حق تصرف در ملک تجاری و امتیازهای ناشی از آن (مانند شهرت محل، مشتریان ثابت و…) بهره مند شود. این حق، قابل انتقال به غیر نیز هست. وجود حق سرقفلی عموماً در قراردادهای مشمول قانون 1376 با توافق طرفین محقق می شود و در صورت تخلیه مغازه، مستاجر می تواند مطالبه آن را داشته باشد.
• حق کسب و پیشه و تجارت: این حق عمدتاً در قانون 1356 مطرح بوده و به طور اتوماتیک برای مستاجر املاک تجاری که سال ها در ملک مشغول کسب و کار بوده اند و به واسطه فعالیت خود برای ملک اعتبار و ارزشی ایجاد کرده اند، به وجود می آید. این حق، ارتباطی با پرداخت اولیه وجهی به موجر ندارد و صرفاً ناشی از سابقه فعالیت مستاجر است. در موارد مشمول قانون 1356، موجر برای تخلیه مغازه باید این حق را (بر اساس نظر کارشناس) به مستاجر پرداخت کند.

تشخیص اینکه قرارداد اجاره مغازه شما تحت کدام قانون قرار می گیرد، اولین و مهم ترین گام برای برنامه ریزی حقوقی است. قراردادهای جدیدتر (پس از 1376) معمولاً امکان تخلیه فوری مغازه را فراهم می کنند، مگر آنکه صراحتاً حق سرقفلی توافق شده باشد.

چه زمانی می توان درخواست تخلیه مغازه را مطرح کرد؟ (موجبات قانونی)

درخواست تخلیه مستاجر تجاری، صرفاً بر اساس میل و اراده موجر نیست و باید مبتنی بر موجبات قانونی مشخص باشد. شناخت این موجبات، از ضروریات یک اقدام حقوقی صحیح است.

اتمام مدت قرارداد اجاره

این رایج ترین و کم دردسرترین دلیل برای درخواست تخلیه مغازه، به ویژه برای قراردادهای مشمول قانون 1376 است. هنگامی که مدت اجاره به پایان می رسد و مستاجر از تخلیه مغازه خودداری می کند، موجر حق دارد تقاضای تخلیه را مطرح کند. لازم به ذکر است که هرگونه تمدید صریح (کتبی) یا ضمنی (با دریافت اجاره بها پس از پایان قرارداد بدون اعتراض) می تواند مانع از درخواست تخلیه فوری شود.

عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر

یکی دیگر از دلایل محکم برای فسخ قرارداد اجاره مغازه و تخلیه، عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر مغازه است. شرایط قانونی برای فسخ قرارداد در این حالت، عموماً شامل موارد زیر است:

• موجر باید از طریق اظهارنامه قضایی، به مستاجر اخطار دهد که اجاره بها را پرداخت کند.
• معمولاً مهلتی (مثلاً ده روز) برای پرداخت تعیین می شود.
• پس از انقضای مهلت و عدم پرداخت، موجر می تواند دعوای فسخ و تخلیه را مطرح کند.

اثبات عدم پرداخت، از طریق فیش های واریز نشده، شهادت شهود (در صورت عدم واریز به حساب) یا سایر مدارک مالی انجام می شود.

تغییر شغل یا استفاده غیرقانونی/نامشروع از مغازه

اگر مستاجر، بدون اجازه موجر و برخلاف آنچه در قرارداد اجاره ذکر شده، شغل خود را تغییر دهد یا از ملک برای مقاصد غیرقانونی یا نامشروع استفاده کند، موجر حق شکایت از مستاجر مغازه برای تخلیه را دارد. اثبات این تخلف، بر عهده موجر است و می تواند از طریق شهادت شهود، گزارش نیروی انتظامی یا سایر مستندات صورت گیرد.

تعدی و تفریط در عین مستاجره (وارد آوردن خسارت به مغازه)

مستاجر موظف است ملک را به همان صورتی که تحویل گرفته، نگهداری کند و از وارد آوردن خسارت عمدی یا ناشی از بی احتیاطی به آن بپرهیزد (تعدی و تفریط). در صورتی که مستاجر به ملک خسارت وارد کند یا در نگهداری آن کوتاهی کند، موجر می تواند درخواست تخلیه را مطرح کند. چگونگی مطالبه اجرت المثل از مستاجر مغازه برای خسارت وارده، معمولاً با ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری تعیین می شود.

انتقال به غیر (واگذاری مغازه به شخص ثالث) بدون اجازه موجر

یکی از شروط رایج در قراردادهای اجاره، منع مستاجر از واگذاری یا انتقال منافع عین مستاجره به شخص ثالث بدون اجازه کتبی موجر است. اگر مستاجر این شرط را نقض کند و ملک را به دیگری اجاره دهد یا واگذار کند، موجر می تواند درخواست فسخ قرارداد اجاره مغازه و تخلیه را مطرح کند. این امر به ویژه در قراردادهای مشمول قانون 1356 که مستاجر دارای حق کسب و پیشه است، حائز اهمیت بیشتری می شود.

نیاز موجر به ملک برای کسب و کار شخصی (فقط در شرایط خاص قانون 56)

در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، در شرایط بسیار خاصی، موجر می توانست به دلیل نیاز شخصی به ملک برای سکونت یا کسب و کار خود، درخواست تخلیه مغازه را مطرح کند. این موضوع دارای محدودیت ها و الزامات قانونی فراوانی بود و عمدتاً مستلزم پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر بود. در قانون 1376، این موضوع به طور کلی منتفی شده است و موجر پس از اتمام مدت قرارداد، بدون نیاز به اثبات نیاز شخصی، می تواند درخواست تخلیه را داشته باشد.

راهنمای گام به گام برای درخواست تخلیه مغازه

فرآیند تخلیه مستاجر تجاری نیازمند طی کردن گام های قانونی مشخصی است. عدم رعایت این مراحل می تواند منجر به تأخیر در روند یا حتی رد درخواست شود. در ادامه، یک راهنمای گام به گام ارائه می شود.

گام 1: جمع آوری و آماده سازی مدارک لازم

اولین قدم، جمع آوری تمامی اسناد و مدارک مرتبط است. این مدارک، اساس و پایه درخواست شما را تشکیل می دهند.

• تصویر برابر اصل قرارداد اجاره: این مهم ترین مدرک است که نشان دهنده رابطه استیجاری است. نوع قرارداد (عادی یا رسمی) و تاریخ انعقاد آن، قانون حاکم را مشخص می کند.
• تصویر برابر اصل سند مالکیت یا بنچاق: برای اثبات مالکیت موجر بر ملک.
• مدارک شناسایی موجر: (کارت ملی و شناسنامه).
• مدارک اثبات تخلف (در صورت لزوم): اگر دلیل درخواست تخلیه، غیر از اتمام مدت قرارداد باشد (مانند عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر مغازه)، باید مدارکی دال بر وقوع تخلف ارائه شود. این مدارک می تواند شامل فیش های عدم پرداخت، گزارش کارشناس خسارت، شهادت شهود، یا نامه های اخطار باشد.
• گواهی پایان کار: در برخی موارد، به خصوص برای املاک تجاری، ممکن است ارائه این گواهی نیز لازم باشد.

گام 2: ارسال اظهارنامه قضایی (توصیه شده و در برخی موارد الزامی)

ارسال اظهارنامه قضایی، یک مرحله پیشگیرانه و گاهی الزامی است که می تواند فرآیند تخلیه مغازه را تسهیل کند.

• هدف و کاربرد اظهارنامه: اظهارنامه به مستاجر به صورت رسمی و قانونی ابلاغ می کند که موجر قصد تخلیه ملک اجاره ای را دارد و یا مستاجر مرتکب تخلفی شده است. این اقدام، جنبه اتمام حجت داشته و می تواند در مراجع قضایی به عنوان مدرکی دال بر اطلاع رسانی موجر مورد استناد قرار گیرد.
• نحوه تنظیم و ارسال: اظهارنامه از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی تنظیم و ارسال می شود. در متن اظهارنامه باید مشخصات دقیق طرفین، مشخصات ملک، تاریخ اتمام قرارداد و درخواست صریح تخلیه ذکر شود.
• متن نمونه: متنی ساده که در آن موجر به مستاجر یادآوری می کند که قرارداد اجاره در تاریخ معینی به اتمام رسیده و مستاجر موظف به تخلیه ملک است و در صورت عدم تخلیه، اقدامات قانونی صورت خواهد گرفت.

گام 3: شناسایی مرجع صالح رسیدگی (شورای حل اختلاف یا دادگاه)

انتخاب مرجع صحیح برای طرح دعوا، کلید سرعت و اثربخشی فرآیند تخلیه است. این انتخاب بستگی به نوع قرارداد و قانون حاکم دارد.

الف) برای قراردادهای عادی (مطابق قانون 1376): درخواست دستور تخلیه از شورای حل اختلاف.

• شرایط: این روش سریع و کارآمد، فقط برای قراردادهای اجاره عادی است که پس از 1376/7/13 منعقد شده اند و مهم تر از آن، ذیل قرارداد اجاره توسط دو نفر شاهد امضا شده باشد. این شرط شکلی، اساس قابلیت اجرایی بودن از طریق شورا است.
• مراحل:
  1. مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی.
  2. تنظیم و ثبت درخواست دستور تخلیه.
  3. ضمیمه کردن مدارک لازم (قرارداد اجاره با امضای شاهدان، سند مالکیت).
  4. تودیع مبلغ ودیعه (رهن) مستاجر به صندوق دادگستری یا اعلام آمادگی برای پرداخت آن. این مرحله ضروری است تا پس از تخلیه، مستاجر بتواند مبلغ ودیعه خود را دریافت کند.
• مزایا: سرعت بسیار بالا. معمولاً مدت زمان صدور دستور تخلیه مغازه در شورای حل اختلاف، ظرف یک هفته کاری انجام می شود. این روش نیاز به تشکیل جلسه دادرسی و صدور حکم ندارد و مستقیماً دستور تخلیه صادر می شود.
• محدودیت: فقط برای قراردادهای مشمول قانون 1376 و با رعایت کامل شروط شکلی (دو شاهد).

ب) برای قراردادهای رسمی (مطابق قانون 1376): مراجعه به دفتر اسناد رسمی و درخواست صدور اجرائیه.

• مراحل:
  1. مراجعه موجر به دفتر اسناد رسمی که قرارداد اجاره را تنظیم کرده است.
  2. درخواست صدور اجرائیه برای تخلیه ملک.
  3. دفترخانه اجرائیه را صادر و به دایره اجرای ثبت ارسال می کند.
• مزایا: این روش از تمامی روش ها سریع تر و قاطع تر است و نیازی به مراجعه به دادگاه یا شورای حل اختلاف ندارد. اجرای ثبت، دستور تخلیه را بلافاصله پس از طی مراحل اداری صادر می کند.

ج) برای قراردادهای مشمول قانون 1356 (با حق سرقفلی/کسب و پیشه): طرح دعوای تخلیه در دادگاه عمومی حقوقی.

• مراحل:
  1. تنظیم دادخواست حقوقی در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و طرح دعوای تخلیه.
  2. تشکیل جلسات دادرسی در دادگاه عمومی حقوقی.
  3. بررسی دلایل موجر و مستاجر و در صورت لزوم، ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری (به ویژه در مورد حق سرقفلی یا کسب و پیشه).
  4. صدور حکم تخلیه توسط دادگاه.
• معایب: این فرآیند زمان برتر و پیچیده تر است و ممکن است ماه ها به طول انجامد. در این حالت، احتمال نیاز به پرداخت حق سرقفلی یا کسب و پیشه به مستاجر (بر اساس نظر کارشناس) وجود دارد.

انتخاب مرجع صحیح برای درخواست تخلیه مغازه، حیاتی ترین گام است. اگر قرارداد اجاره عادی و مشمول قانون 1376 است و دو شاهد آن را امضا کرده اند، شورای حل اختلاف، مسیر سریع و کارآمد شماست. در صورت رسمی بودن قرارداد (ثبت در دفترخانه)، اجرای ثبت بدون نیاز به دادرسی، اقدام به صدور اجرائیه می کند.

گام 4: اجرای دستور تخلیه / اجرائیه / حکم تخلیه

پس از صدور دستور، اجرائیه یا حکم تخلیه، نوبت به مرحله اجرا می رسد.

• نقش ضابطین قضایی: اجرای دستور تخلیه توسط ضابطین قضایی (معمولاً مأمورین کلانتری) و تحت نظارت مرجع صادرکننده (اجرای احکام دادگستری یا اجرای ثبت) انجام می شود.
• نحوه تحویل ملک و صورت برداری: در زمان اجرای حکم، صورت برداری دقیقی از وضعیت موجود ملک و اموال مستاجر در محل انجام می شود. اگر مستاجر اموال خود را خارج نکرده باشد، این اموال با نظارت مأمورین به انبار عمومی یا مکان دیگری منتقل و هزینه های آن به حساب مستاجر گذاشته می شود.
• اقدامات لازم در صورت مقاومت مستاجر: در صورت مقاومت مستاجر یا عدم همکاری وی، ضابطین قضایی با حکم مرجع ذی صلاح، اقدام به تخلیه اجباری می کنند. این فرآیند با رعایت تمامی جوانب قانونی و حفظ حقوق طرفین انجام می شود.

نکات تکمیلی و حقوقی مهم برای موجرین مغازه

در کنار مراحل اصلی، دانستن برخی نکات حقوقی می تواند به موجرین در پیشبرد پرونده و حفظ حقوق خود کمک کند.

مبحث ودیعه (رهن): کسر خسارت یا بدهی از مبلغ ودیعه

یکی از سؤالات رایج، نحوه برخورد با مبلغ ودیعه (رهن) است، به ویژه اگر مستاجر بدهی یا خسارتی به ملک وارد کرده باشد.

• آیا موجر می تواند خودسرانه از ودیعه کسر کند؟ پاسخ به این سوال خیر است. موجر تحت هیچ شرایطی نمی تواند به صورت یکجانبه و بدون دستور مرجع قضایی، از مبلغ ودیعه برای جبران خسارت یا بدهی های مستاجر کسر کند. انجام این کار می تواند برای موجر دردسرهای حقوقی ایجاد کند.
• روند قانونی مطالبه خسارت: اگر موجر ادعای خسارت یا بدهی از سوی مستاجر را دارد، باید همزمان با درخواست تخلیه یا پس از آن، یک دادخواست جداگانه تحت عنوان مطالبه ضرر و زیان یا مطالبه اجاره بهای معوقه به دادگاه صالح ارائه دهد.
• نحوه توقیف ودیعه: در زمان اجرای دستور تخلیه، موجر می تواند از مرجع قضایی درخواست کند تا مبلغی از ودیعه مستاجر (به میزان ادعای موجر) تا زمان صدور حکم در مورد دعوای مطالبه خسارت، در صندوق دادگستری توقیف شود و مابقی به مستاجر پرداخت گردد. این راهکار، تا حد زیادی حقوق موجر را تضمین می کند.

اجرت المثل ایام تصرف مستاجر پس از اتمام قرارداد

اگر مستاجر پس از اتمام مدت قرارداد، از تخلیه مغازه خودداری کند و به تصرف ملک ادامه دهد، موجر می تواند برای مدت زمان تصرف غیرقانونی، مبلغی به عنوان اجرت المثل ایام تصرف مطالبه کند.

• شرایط و نحوه مطالبه:
  • اگر در قرارداد اجاره، برای این دوران مبلغی تعیین شده باشد (مثلاً اجاره بها دو برابر می شود)، همان مبلغ ملاک عمل قرار می گیرد.
  • در غیر این صورت، موجر باید از طریق طرح دعوای حقوقی، مطالبه اجرت المثل کند. در این صورت، دادگاه از کارشناس رسمی دادگستری می خواهد تا بر اساس عرف و قیمت های روز منطقه، مبلغ اجرت المثل را تعیین کند.
• مدارک لازم: قرارداد اجاره، سند مالکیت، و در صورت نیاز، مدارک مربوط به وضعیت بازار اجاره محل برای تعیین اجرت المثل.

مسئله ورود غیرمجاز موجر به ملک

موجر، حتی اگر مالک ملک باشد، حق ندارد بدون حکم قضایی و به صورت خودسرانه وارد ملک استیجاری شود، حتی اگر مستاجر از تخلیه خودداری کند. ورود غیرمجاز به ملک استیجاری، تحت عنوان ورود به عنف می تواند منجر به پیگرد کیفری برای موجر شود.

هشدار جدی: همواره تأکید می شود که موجر برای اجرای حکم تخلیه مغازه، تنها از طریق مراجع قانونی اقدام کند و از هرگونه اقدام خودسرانه که می تواند عواقب کیفری داشته باشد، پرهیز کند.

چگونگی مطالبه خسارات ناشی از عدم تخلیه به موقع

علاوه بر اجرت المثل، ممکن است عدم تخلیه مغازه بعد از اتمام قرارداد، خسارات دیگری نیز برای موجر به دنبال داشته باشد؛ مانند از دست رفتن فرصت اجاره جدید یا ضررهای مالی ناشی از توقف کسب و کار. مطالبه این خسارات نیز مستلزم طرح دعوای حقوقی و اثبات میزان خسارت وارده توسط کارشناس رسمی دادگستری است.

وضعیت قوانین خاص (مانند مصوبات زمان کرونا)

در برهه های زمانی خاص، مانند دوره شیوع بیماری کرونا، دولت ممکن است مصوباتی را برای حمایت از مستاجرین صادر کند که فرآیند تخلیه را تحت تأثیر قرار دهد. اما این مصوبات، موقتی بوده و عموماً منقضی شده اند. در حال حاضر، ملاک عمل همان قوانین عمومی روابط موجر و مستاجر (قوانین 1356 و 1376) است و مصوبات خاص، دیگر کاربرد ندارند. قانون تخلیه مستاجر مغازه به اصول و قواعد دائمی حقوقی بازگشته است.

توصیه های پیشگیرانه برای موجرین

برای جلوگیری از مشکلات عدم تخلیه مغازه در آینده، موجرین می توانند اقدامات پیشگیرانه ای انجام دهند:

• تنظیم قراردادهای جامع و دقیق: در قرارداد، تمامی جزئیات مربوط به مدت اجاره، نحوه پرداخت اجاره بها، مسئولیت های طرفین، شرایط فسخ، و نحوه تخلیه در پایان قرارداد به وضوح ذکر شود. استفاده از یک نمونه دادخواست تخلیه مغازه خوب به عنوان راهنما، می تواند مفید باشد.
• درج شروط فسخ و جریمه: شروطی برای فسخ قرارداد در صورت نقض تعهدات مستاجر (مانند عدم پرداخت اجاره بها) و تعیین جریمه برای عدم تخلیه مغازه به موقع، می تواند مستاجر را به رعایت تعهدات تشویق کند.
• گرفتن تعهد محضری یا چک تخلیه: در برخی موارد، موجرین از مستاجر چک یا سفته ای بابت تخلیه دریافت می کنند. لازم به ذکر است که این چک یا سفته به خودی خود مجوز تخلیه بدون حکم قضایی نیست، اما می تواند اهرمی برای فشار و تضمین تخلیه به موقع باشد.
• مشاوره با وکیل متخصص: مشاوره حقوقی تخلیه مغازه با یک وکیل متخصص پیش از انعقاد قرارداد و در هنگام بروز مشکل، می تواند از بسیاری از مسائل حقوقی پیشگیری کند و فرآیند احقاق حق را تسهیل بخشد.

سوالات متداول

آیا می توان بدون حکم دادگاه یا شورای حل اختلاف، مستاجر مغازه را تخلیه کرد؟

خیر، موجر به هیچ عنوان حق ندارد بدون دستور قضایی (حکم دادگاه یا دستور شورای حل اختلاف یا اجرائیه ثبت)، اقدام به تخلیه مغازه کند. ورود به عنف به ملک مستاجر، حتی توسط مالک، جرم محسوب می شود و عواقب کیفری دارد.

اگر مستاجر مغازه را به شخص دیگری واگذار کرده باشد، چه باید کرد؟

اگر قرارداد اجاره شرط کرده باشد که مستاجر حق واگذاری به غیر را ندارد و او این شرط را نقض کرده باشد، موجر می تواند با طرح دعوای حقوقی، فسخ قرارداد اجاره مغازه و تخلیه ملک را از دادگاه درخواست کند. این موضوع در قراردادهای مشمول قانون 1356 که حق سرقفلی وجود دارد، پیچیدگی بیشتری دارد و نیازمند بررسی دقیق شرایط است.

مدت زمان معمول برای کل فرآیند تخلیه مغازه چقدر است؟

مدت زمان صدور دستور تخلیه مغازه به نوع قرارداد و مرجع رسیدگی بستگی دارد. برای قراردادهای عادی مشمول قانون 1376 با دو شاهد (از طریق شورای حل اختلاف) یا قراردادهای رسمی (از طریق اجرای ثبت)، فرآیند بسیار سریع است و ممکن است ظرف چند روز تا دو هفته به دستور تخلیه منجر شود. اما برای قراردادهای مشمول قانون 1356 (با حق سرقفلی) که نیازمند طرح دعوا در دادگاه عمومی حقوقی است، ممکن است چندین ماه طول بکشد.

آیا اگر مستاجر ادعا کند محلی برای اجاره پیدا نمی کند، روند تخلیه متوقف می شود؟

خیر، ادعای مستاجر مبنی بر عدم یافتن ملک جایگزین، مانع از اجرای حکم یا دستور تخلیه نمی شود. قوانین موجود، چنین بهانه ای را برای توقف فرآیند تخلیه مستاجر تجاری به رسمیت نمی شناسند، مگر در شرایط خاصی که دولت مصوباتی موقت صادر کند که این امر نادر است.

آیا می توان همزمان با درخواست تخلیه، اجاره بهای معوقه، خسارت و اجرت المثل را مطالبه کرد؟

بله، موجر می تواند همزمان با درخواست تخلیه (یا پس از آن)، دادخواستی برای مطالبه اجاره بهای معوقه، خسارات وارده به ملک و اجرت المثل ایام تصرف غیرقانونی را به مرجع قضایی صالح ارائه دهد. این مطالبات به صورت جداگانه رسیدگی و حکم صادر می شود.

حضور شاهدین در قرارداد اجاره عادی مغازه چه میزان اهمیت دارد؟

حضور دو نفر شاهد و امضای آنها ذیل قرارداد اجاره عادی (که بعد از سال 1376 منعقد شده)، اهمیت بسیار زیادی دارد. این شرط، از الزامات شکلی است که باعث می شود موجر بتواند از طریق شورای حل اختلاف، به سرعت و بدون نیاز به تشکیل دادرسی، دستور تخلیه مغازه تجاری را دریافت کند. در غیر این صورت، موجر باید از طریق دادگاه عمومی حقوقی اقدام نماید که زمان برتر است.

اگر مستاجر کلید مغازه را تحویل ندهد یا ملک را رها کند، چگونه باید اقدام کرد؟

اگر مستاجر کلید را تحویل ندهد یا ملک را رها کند، موجر باید ابتدا از طریق اظهارنامه، به مستاجر اخطار دهد. در صورت عدم پاسخگویی، موجر باید با اخذ دستور از شورای حل اختلاف یا دادگاه، با حضور مأمور قضایی و کلیدساز، قفل را تعویض و صورت برداری از اموال داخل ملک انجام دهد و اموال را به انبار منتقل کند. هرگز نباید خودسرانه اقدام به ورود و تصرف ملک کرد.

آیا برای تخلیه مغازه نیاز به ارسال اظهارنامه است؟

ارسال اظهارنامه قضایی در برخی موارد (مانند عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر مغازه) الزامی و در سایر موارد (مانند اتمام مدت اجاره) توصیه می شود. اظهارنامه به مستاجر اتمام حجت می کند و می تواند در فرآیند قضایی به عنوان مدرکی دال بر اطلاع رسانی موجر، مورد استناد قرار گیرد. هرچند، برای قراردادهای رسمی و دستور تخلیه فوری در شورای حل اختلاف (قانون 76 با دو شاهد)، گاهی می توان بدون ارسال اظهارنامه نیز اقدام کرد.

تفاوت اصلی تخلیه ملک مسکونی و تجاری در چیست؟

تفاوت اصلی در تخلیه ملک مسکونی و تجاری، به بحث حق کسب و پیشه یا سرقفلی و قوانین حاکم بر آنها باز می گردد. املاک مسکونی عموماً مشمول قانون 1376 هستند و مستاجر حق کسب و پیشه یا سرقفلی ندارد، لذا تخلیه پس از اتمام قرارداد آسان تر است. اما در املاک تجاری، به دلیل وجود احتمالی حق سرقفلی یا کسب و پیشه (بسته به قانون حاکم و تاریخ قرارداد)، فرآیند تخلیه می تواند پیچیده تر و مستلزم پرداخت مبالغی به مستاجر باشد. همچنین، مرجع رسیدگی (شورای حل اختلاف برای مسکونی تا سقف معینی و برخی تجاری های خاص، دادگاه برای تجاری با حق سرقفلی) نیز متفاوت است.

نتیجه گیری

مواجهه با شرایطی که اگر مستاجر مغازه را تخلیه نکند، می تواند برای موجر بسیار نگران کننده و دشوار باشد. با این حال، همان طور که در این مقاله تشریح شد، سیستم حقوقی ایران راهکارهای مشخص و متنوعی را برای احقاق حقوق مالکین پیش بینی کرده است. کلید موفقیت در این مسیر، آگاهی دقیق از قوانین حاکم، شناسایی نوع قرارداد اجاره و موجبات قانونی برای درخواست تخلیه، و سپس طی کردن گام های صحیح و قانونی است.

از جمع آوری کامل و دقیق مدارک گرفته تا انتخاب مرجع صالح رسیدگی (شورای حل اختلاف، اجرای ثبت یا دادگاه) و رعایت نکات حقوقی پیرامون ودیعه و اجرت المثل، هر مرحله نیازمند دقت و شناخت کافی است. توصیه مؤکد می شود که برای جلوگیری از هرگونه اشتباه حقوقی که می تواند منجر به تأخیر یا حتی از دست رفتن حقوق شود، همواره از مشاوره حقوقی تخلیه مغازه با وکیل متخصص در امور ملکی و قراردادی بهره مند شوید. با اقدام قانونی صحیح و به موقع، موجرین می توانند با اطمینان خاطر، ملک تجاری خود را بازپس گیرند و از دارایی های خود محافظت کنند.