نمونه درخواست دستور تخلیه فوری
«درخواست دستور تخلیه فوری» ابزاری قانونی برای مالکین است تا در صورت عدم تخلیه ملک توسط مستأجر پس از اتمام قرارداد یا نقض تعهدات، به سرعت ملک خود را بازپس گیرند. این فرآیند با ارائه دادخواست به مراجع قضایی ذی صلاح، به ویژه دادگاه صلح، آغاز می شود. بسیاری از مالکین و مستأجرین، با مسائل حقوقی پیچیده مربوط به اجاره و تخلیه ملک مواجه می شوند. از اتمام مدت قرارداد اجاره گرفته تا عدم پرداخت به موقع اجاره بها، هر یک می تواند زمینه ساز بروز اختلافاتی شود که نیازمند راهکاری قانونی و مؤثر است. در چنین شرایطی، آگاهی از ابزارهای حقوقی موجود و نحوه صحیح استفاده از آن ها، اهمیت حیاتی پیدا می کند. یکی از کارآمدترین این ابزارها، «دستور تخلیه فوری» است که به مالکین امکان می دهد با طی مراحل قانونی مشخص، ملک خود را در کوتاه ترین زمان ممکن از تصرف مستأجر خارج سازند. این مقاله به تفصیل به بررسی ابعاد مختلف درخواست دستور تخلیه فوری، شامل تعریف، شرایط، مراجع صالح، مدارک مورد نیاز، مراحل پیگیری و ارائه نمونه های کاربردی دادخواست می پردازد. هدف، ارائه یک راهنمای جامع و تخصصی برای مالکین، وکلای دادگستری و مشاوران حقوقی است تا با درک عمیق تر از این فرآیند، بتوانند به بهترین شکل ممکن از حقوق خود دفاع کنند.
دستور تخلیه فوری چیست و چه تفاوتی با حکم تخلیه دارد؟
در نظام حقوقی ایران، مفهوم تخلیه ملک از جمله مباحث بنیادین در حقوق اجاره محسوب می شود که دو شیوه اصلی برای آن پیش بینی شده است: «دستور تخلیه فوری» و «حکم تخلیه». درک تفاوت های ماهوی و اجرایی این دو، برای مالکین و وکلای آن ها از اهمیت بالایی برخوردار است.
تعریف دستور تخلیه فوری
دستور تخلیه فوری، یک تصمیم قضایی است که با هدف سرعت بخشیدن به فرآیند بازپس گیری ملک توسط موجر صادر می شود. این دستور، ماهیتی غیرترافعی دارد، به این معنا که نیازی به تشکیل جلسات متعدد دادرسی و بررسی ماهوی اختلافات طرفین نیست. مبنای قانونی اصلی برای صدور دستور تخلیه فوری، ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ است. بر اساس این قانون، چنانچه قرارداد اجاره به صورت عادی (دارای کد رهگیری یا با امضای دو شاهد) یا رسمی تنظیم شده باشد، پس از اتمام مدت اجاره یا در صورت نقض برخی تعهدات توسط مستأجر (مانند عدم پرداخت اجاره بها)، موجر می تواند با مراجعه به مرجع قضایی صالح (دادگاه صلح یا دفاتر اجرای ثبت)، تقاضای صدور دستور تخلیه فوری را مطرح کند. این فرآیند معمولاً سریع تر از حکم تخلیه به نتیجه می رسد و به دلیل ماهیت اجرایی آن، در مدت زمان کوتاه تری به تخلیه ملک منجر می شود.
تعریف حکم تخلیه
در مقابل دستور تخلیه فوری، «حکم تخلیه» قرار دارد که محصول یک فرآیند دادرسی کامل و ترافعی است. در این شیوه، پرونده با طرح «دادخواست تخلیه» در محاکم عمومی دادگستری آغاز می شود و شامل مراحل متعددی از جمله تبادل لوایح، تشکیل جلسات دادرسی، استماع اظهارات طرفین و شهود، بررسی مدارک و بعضاً ارجاع به کارشناسی است. رسیدگی به دادخواست تخلیه، بر مبنای قوانین کلی آیین دادرسی مدنی صورت می گیرد و زمان برتر از دستور تخلیه فوری است. حکم تخلیه پس از طی تمامی مراحل دادرسی، قابلیت تجدیدنظر و در برخی موارد فرجام خواهی را نیز دارد. بنابراین، اجرای آن ممکن است پس از قطعیت یافتن حکم و سپری شدن زمان های قانونی اعتراضات، صورت گیرد. این فرآیند برای مواردی کاربرد دارد که قرارداد اجاره شرایط لازم برای دستور تخلیه فوری را ندارد، مثلاً قرارداد شفاهی بوده یا فاقد شرایط قانونی برای سرعت بخشیدن به فرآیند باشد.
مزایای دستور تخلیه فوری نسبت به حکم تخلیه
بارزترین مزیت دستور تخلیه فوری، سرعت آن در بازپس گیری ملک است. این سرعت، به موجر کمک می کند تا از خسارات مالی ناشی از ادامه تصرف غیرقانونی مستأجر جلوگیری کرده و ملک خود را زودتر در اختیار بگیرد. کاهش تشریفات دادرسی و عدم نیاز به تشکیل جلسات متعدد، از دیگر مزایای دستور تخلیه فوری محسوب می شود که بار مالی و زمانی کمتری را به طرفین تحمیل می کند. در مقابل، حکم تخلیه با توجه به طولانی بودن فرآیند رسیدگی و امکان اعتراضات متعدد، می تواند موجبات تأخیر طولانی در بازپس گیری ملک و تحمیل خسارات بیشتر به موجر را فراهم آورد. از این رو، در شرایطی که امکان استفاده از دستور تخلیه فوری وجود دارد، این شیوه اغلب به عنوان گزینه ای بهینه و کارآمدتر شناخته می شود.
شرایط لازم برای صدور دستور تخلیه فوری ملک
صدور دستور تخلیه فوری، نیازمند احراز شرایط خاص قانونی است که در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ و همچنین قوانین عمومی مدنی و آیین دادرسی مدنی مورد تأکید قرار گرفته اند. در صورت عدم رعایت این شرایط، ممکن است درخواست موجر رد شده و ناچار به طی کردن فرآیند طولانی تر «حکم تخلیه» گردد.
نوع قرارداد اجاره
یکی از مهم ترین شرایط برای تقاضای دستور تخلیه فوری، نوع قرارداد اجاره است. طبق قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶، امکان صدور دستور تخلیه فوری تنها برای قراردادهای اجاره ای فراهم است که به صورت رسمی یا عادی با شرایط خاص تنظیم شده باشند:
- قرارداد اجاره رسمی: این قراردادها در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شوند و به دلیل اعتبار بالایی که دارند، موجر می تواند برای درخواست تخلیه به دفاتر اجرای ثبت مراجعه کند.
- قرارداد اجاره عادی: برای اینکه یک قرارداد اجاره عادی مشمول قانون ۱۳۷۶ و قابلیت صدور دستور تخلیه فوری را داشته باشد، باید دارای یکی از این دو شرط باشد:
- تنظیم شده در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور و دارای کد رهگیری.
- یا اینکه دارای امضای دو نفر شاهد مورد اعتماد طرفین باشد.
باید توجه داشت که قراردادهای اجاره شفاهی یا قراردادهای عادی که فاقد کد رهگیری و امضای دو شاهد باشند، از شمول ماده ۳ قانون ۱۳۷۶ خارج بوده و برای تخلیه آن ها باید از طریق دادخواست «حکم تخلیه» و رسیدگی ماهوی اقدام شود.
اتمام مدت قرارداد اجاره
یکی دیگر از شرایط اساسی و بدیهی برای تقاضای تخلیه، انقضای مدت اجاره است. بر اساس ماده ۴۶۸ قانون مدنی، «در اجاره اشیاء، مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است.» بنابراین، وجود مدت زمان مشخص و اتمام آن، رکن اصلی برای طرح دعوای تخلیه به دلیل اتمام قرارداد محسوب می شود. در اجاره نامه های رسمی یا عادی معتبر، تاریخ شروع و پایان اجاره به وضوح قید می گردد و پس از سپری شدن این مدت، حق موجر برای بازپس گیری ملک ایجاد می شود. اگر مستأجر پس از اتمام این مدت، از تخلیه خودداری کند، موجر می تواند با استناد به این موضوع، درخواست دستور تخلیه فوری را ارائه دهد.
عدم پرداخت اجاره بها یا سایر تعهدات مالی
یکی از شایع ترین دلایل فسخ قرارداد اجاره و درخواست تخلیه، عدم پرداخت اجاره بها توسط مستأجر است. در این حالت، موجر باید عدم پرداخت را به اثبات برساند. این اثبات می تواند از طریق ارسال اظهارنامه رسمی به مستأجر، ارائه فیش های بانکی یا رسیدهای پرداخت نشده اجاره بها، یا حتی شهادت شهود صورت گیرد. بسیاری از قراردادهای اجاره شامل بندهایی هستند که عدم پرداخت اجاره بها برای مدت معین (مثلاً یک ماه) را به عنوان شرط فسخ قرارداد و تخلیه ملک پیش بینی می کنند. همچنین، نقض سایر تعهدات مالی نظیر عدم پرداخت قبوض مصرفی (آب، برق، گاز) که در قرارداد بر عهده مستأجر بوده و وی از انجام آن ها خودداری کرده است، می تواند زمینه ساز درخواست تخلیه باشد. در این موارد، موجر باید با دقت، مدارک مربوط به عدم انجام تعهدات را جمع آوری و به مرجع قضایی ارائه دهد.
استرداد ودیعه (رهن) یا آمادگی برای تودیع آن
موضوع ودیعه یا مبلغ رهن، یکی از نکات کلیدی در فرآیند تخلیه است. ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ صراحتاً بیان می دارد که «تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستأجر و یا سپردن آن به دایره اجراست.» این بدان معناست که حتی در صورت صدور دستور تخلیه فوری، اجرای آن منوط به بازگرداندن مبلغ ودیعه به مستأجر یا سپردن آن به صندوق دادگستری است. موجر باید آمادگی خود را برای استرداد ودیعه یا تودیع آن به حساب دادگستری اعلام نماید. این اقدام معمولاً همزمان با ثبت دادخواست یا در مراحل بعدی توسط دادگاه، از موجر خواسته می شود. عدم رعایت این شرط می تواند روند اجرای دستور تخلیه را با تأخیر مواجه سازد. در مواردی که موجر مدعی خسارت به ملک یا عدم پرداخت اجاره بها و قبوض از محل ودیعه است، می تواند همزمان با تودیع مبلغ به صندوق دادگستری، دادخواست مطالبه خسارت را نیز تقدیم نماید تا مبلغ مورد ادعا از ودیعه کسر و مابقی به مستأجر پرداخت شود.
رعایت دقیق شرایط قانونی و ارائه مدارک مستند، از جمله مهمترین عوامل در تسریع روند صدور دستور تخلیه فوری و جلوگیری از اطاله دادرسی است. کوچکترین نقص در مدارک یا عدم احراز یکی از شرایط، می تواند فرآیند را به چالش بکشد و نیازمند اقدامات ترمیمی و حتی تغییر خواسته به «حکم تخلیه» باشد.
مرجع صالح برای طرح درخواست دستور تخلیه فوری
انتخاب مرجع قضایی صحیح برای طرح درخواست دستور تخلیه فوری، گام نخست و تعیین کننده در این فرآیند است. اشتباه در این انتخاب می تواند منجر به رد درخواست و اتلاف وقت و هزینه شود. مراجع صالح، بسته به نوع و ماهیت قرارداد اجاره متفاوت هستند.
دادگاه صلح
دادگاه صلح، مرجع اصلی برای رسیدگی به درخواست دستور تخلیه فوری در خصوص قراردادهای اجاره عادی است. طبق ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۳۹۴، شوراهای حل اختلاف در دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجره، در مواردی که قرارداد اجاره عادی و دارای شرایط ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ (یعنی دارای کد رهگیری یا امضای دو شاهد) باشد، صلاحیت صدور دستور تخلیه فوری را دارند. فرآیند مراجعه به این مرجع از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی آغاز می شود. خواهان (موجر) باید دادخواست خود را به همراه مدارک لازم، به دفتر خدمات قضایی ارائه دهد. پس از ثبت و ارسال به دادگاه صلح مربوطه، قاضی بدون تشکیل جلسه دادرسی و رسیدگی ماهوی، صرفاً با بررسی مدارک ارائه شده و احراز شرایط قانونی، دستور تخلیه را صادر می کند. این سرعت و سهولت، اصلی ترین دلیل ارجحیت دادگاه صلح در این گونه پرونده ها است.
دفاتر اجرای ثبت
در صورتی که قرارداد اجاره به صورت رسمی و در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد، مرجع صالح برای تقاضای اجرای تخلیه، دفاتر اجرای ثبت اسناد هستند. در این حالت، موجر نیازی به مراجعه به مراجع قضایی (دادگاه صلح یا دادگاه عمومی) ندارد. او می تواند مستقیماً با در دست داشتن اصل سند رسمی اجاره نامه و مدارک هویتی خود، به دفتر اجرای ثبت مربوطه مراجعه کرده و درخواست صدور اجراییه برای تخلیه ملک را ارائه دهد. این فرآیند حتی از مراجعه به دادگاه صلح نیز سریع تر است، زیرا نیاز به دستور مقام قضایی ندارد و مستقیماً توسط دایره اجرای ثبت، اجراییه صادر و به مستأجر ابلاغ می شود. پس از ابلاغ اجراییه و گذشت مهلت قانونی، عملیات تخلیه توسط ضابطین ثبت انجام خواهد شد. این روش، برای مالکین دارای قراردادهای رسمی اجاره، ساده ترین و سریع ترین راهکار محسوب می شود.
مدارک لازم برای ثبت دادخواست دستور تخلیه فوری
برای ثبت دادخواست دستور تخلیه فوری، جمع آوری و ارائه دقیق و کامل مدارک زیر ضروری است. نقص در مدارک می تواند منجر به تأخیر در رسیدگی یا حتی رد دادخواست شود:
- اصل یا رونوشت مصدق سند مالکیت یا بنچاق معتبر: این سند، اثبات کننده مالکیت خواهان (موجر) بر ملک مورد اجاره است.
- اصل یا رونوشت مصدق قرارداد اجاره (رسمی یا عادی):
- در صورت قرارداد رسمی، سند ثبت شده در دفتر اسناد رسمی.
- در صورت قرارداد عادی، نسخه ای که دارای کد رهگیری از سامانه ثبت معاملات املاک باشد یا به امضای دو نفر شاهد رسیده باشد.
- اظهارنامه رسمی ابلاغی به مستأجر (در صورت ارسال): ارسال اظهارنامه جهت درخواست تخلیه و اعلام اتمام مدت قرارداد، گرچه الزامی نیست اما به شدت توصیه می شود و می تواند به عنوان مدرکی دال بر آگاهی مستأجر و حسن نیت موجر محسوب گردد.
- رسید رسمی استرداد ودیعه (در صورت استرداد) یا مدارک دال بر آمادگی تودیع: در صورتی که ودیعه به مستأجر بازگردانده شده، رسید آن ارائه شود. در غیر این صورت، موجر باید آمادگی خود را برای واریز ودیعه به حساب صندوق دادگستری اعلام کند.
- مدارک هویتی خواهان: شامل کارت ملی و شناسنامه موجر.
- وکالت نامه: در صورتی که اقدام توسط وکیل دادگستری صورت گیرد.
- فیش های پرداخت نشده اجاره بها یا قبوض مصرفی: اگر دلیل درخواست تخلیه، عدم پرداخت اجاره بها یا سایر تعهدات مالی باشد، ارائه مدارک مربوط به عدم پرداخت الزامی است.
- فتوکپی برابر با اصل کلیه مدارک: تمامی مدارک باید فتوکپی برابر با اصل شده و به همراه دادخواست ارائه گردند.
مراحل گام به گام پیگیری دستور تخلیه فوری
فرآیند پیگیری دستور تخلیه فوری، مستلزم رعایت ترتیب و دقت در انجام مراحل قانونی است. عدم آگاهی از این مراحل می تواند منجر به بروز اشتباهات و تأخیر در روند رسیدگی شود.
بررسی دقیق قرارداد و شرایط حقوقی ملک
پیش از هر اقدامی، موجر یا وکیل وی باید قرارداد اجاره را به دقت مورد بررسی قرار دهد. این بررسی شامل اطمینان از اعتبار قرارداد (رسمی بودن یا عادی با کد رهگیری/شاهد)، تعیین دقیق مدت اجاره، شرایط فسخ قرارداد و میزان ودیعه (رهن) است. همچنین، اطمینان از مالکیت موجر و بررسی وضعیت حقوقی ملک (عدم وجود رهن، بازداشت یا سایر موانع) از اهمیت بالایی برخوردار است. این مرحله نقش حیاتی در تعیین مرجع صالح و استراتژی حقوقی پرونده دارد.
جمع آوری و آماده سازی کلیه مدارک مورد نیاز
پس از بررسی قرارداد، نوبت به جمع آوری تمامی مدارک لازم می رسد. این مدارک شامل اصل یا رونوشت مصدق سند مالکیت، قرارداد اجاره، مدارک هویتی خواهان، فیش های مربوط به ودیعه و در صورت لزوم، اظهارنامه های ارسال شده است. تمامی فتوکپی ها باید در دفاتر اسناد رسمی یا دفاتر خدمات الکترونیک قضایی برابر با اصل شوند. دقت در این مرحله، از برگشت پرونده به دلیل نقص مدارک جلوگیری می کند.
ارسال اظهارنامه رسمی به مستأجر (اختیاری اما توصیه شده)
اگرچه ارسال اظهارنامه رسمی برای درخواست دستور تخلیه فوری اجباری نیست، اما یک اقدام حقوقی هوشمندانه و بسیار مؤثر است. اظهارنامه به مستأجر، اتمام مدت اجاره یا نقض تعهدات را به صورت رسمی ابلاغ کرده و به او فرصت می دهد تا پیش از طرح دعوا، اقدام به تخلیه کند. این سند می تواند در مراحل بعدی به عنوان دلیلی بر آگاهی مستأجر و تلاش موجر برای حل مسالمت آمیز موضوع، مورد استناد قرار گیرد و تأثیر مثبتی بر روند رسیدگی داشته باشد.
مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و ثبت دادخواست
مرحله عملیاتی آغاز فرآیند، مراجعه به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی است. در این دفاتر، موجر یا وکیل وی باید دادخواست «تقاضای صدور دستور تخلیه فوری» را تنظیم و ثبت نماید. در دادخواست، باید مشخصات کامل خواهان و خوانده، خواسته (مانند تخلیه عین مستأجره)، دلایل و منضمات به دقت درج شوند. برای قراردادهای اجاره عادی با کد رهگیری یا دو شاهد، مرجع صالح «دادگاه صلح» انتخاب می شود. نکته مهم این است که موجر می تواند همزمان با درخواست تخلیه، مطالبه «اجرت المثل ایام تصرف» (مبلغی که مستأجر در صورت تصرف غیرقانونی باید پرداخت کند) و «خسارات دادرسی» (هزینه هایی که موجر متحمل شده است) را نیز در خواسته خود درج کند.
پیگیری در دادگاه صلح و صدور دستور تخلیه
پس از ثبت دادخواست، پرونده به شعبه مربوطه دادگاه صلح ارسال می شود. قاضی دادگاه صلح، بدون نیاز به تعیین وقت رسیدگی و دعوت از طرفین، صرفاً با بررسی مدارک ارائه شده (از جمله سند مالکیت، اجاره نامه و احراز اتمام مدت)، اقدام به صدور دستور تخلیه می نماید. در صورت وجود ودیعه، قاضی از موجر می خواهد تا مبلغ ودیعه را به حساب صندوق دادگستری واریز کند. این مرحله به سرعت انجام می شود و یکی از ویژگی های بارز دستور تخلیه فوری است. اگر قرارداد رسمی باشد، نیازی به دادگاه صلح نبوده و مستقیماً از طریق دفاتر اجرای ثبت اقدام می شود.
ابلاغ دستور تخلیه و اجرای آن توسط ضابطین قضایی
پس از صدور دستور تخلیه، این دستور توسط واحد ابلاغ دادگاه یا اجرای احکام به مستأجر ابلاغ می شود. معمولاً به مستأجر مهلتی کوتاه (اغلب تا ۳ روز کاری) برای تخلیه ملک داده می شود. در صورت عدم تخلیه در مهلت مقرر، دستور تخلیه با حضور نماینده دادستان یا مأمور نیروی انتظامی (به عنوان ضابط قضایی) و در صورت لزوم با حضور کارشناس دادگستری برای صورت برداری از اموال، به اجرا گذاشته می شود. این مرحله شامل ورود به ملک، صورت برداری از اموال مستأجر و انتقال آن ها به مکان مناسب (در صورت عدم حضور مستأجر یا عدم همکاری وی) و نهایتاً تحویل ملک به موجر است. در این مرحله، حفظ آرامش و همکاری با ضابطین قضایی از سوی موجر و وکیل وی بسیار مهم است.
نمونه های دادخواست دستور تخلیه فوری
تنظیم صحیح دادخواست، اساسی ترین مرحله برای موفقیت در پرونده های حقوقی است. در ادامه، سه نمونه کاربردی از دادخواست دستور تخلیه فوری برای شرایط مختلف ارائه می شود که می تواند به عنوان الگو مورد استفاده قرار گیرد. این نمونه ها شامل بخش های کلیدی یک دادخواست مانند مشخصات طرفین، خواسته، دلایل و منضمات، و شرح دادخواست هستند.
نمونه دادخواست دستور تخلیه فوری به دلیل اتمام مدت اجاره
این نمونه دادخواست برای حالتی است که مدت قرارداد اجاره به پایان رسیده و مستأجر علی رغم اتمام قرارداد، از تخلیه ملک خودداری می کند. در این دادخواست، تمرکز بر اثبات اتمام مدت قرارداد و درخواست تخلیه فوری است.
| مشخصات | خواهان (موجر/مالک) | خوانده (مستأجر) | وکیل/نماینده قانونی |
|---|---|---|---|
| نام | ……………………. | ……………………. | ……………………. |
| نام خانوادگی | ……………………. | ……………………. | ……………………. |
| نام پدر | ……………………. | ……………………. | ……………………. |
| شغل | ……………………. | ……………………. | ……………………. |
| محل اقامت | شهرستان/بخش دهستان خیابان کوچه پلاک ……………………. | شهرستان/بخش دهستان خیابان کوچه پلاک ……………………. | شهرستان/بخش دهستان خیابان کوچه پلاک ……………………. |
تعیین خواسته و بهای آن:
تقاضای صدور دستور تخلیه فوری عین مستأجره به دلیل اتمام مدت اجاره بر اساس ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 و مطالبه کلیه خسارات دادرسی.
دلایل و منضمات:
- رونوشت مصدق سند مالکیت (یا بنچاق).
- رونوشت مصدق قرارداد اجاره عادی شماره ………. مورخ ………. (دارای کد رهگیری/امضای دو شاهد).
- رونوشت مصدق اظهارنامه رسمی شماره ………. مورخ ………. (در صورت ارسال).
- کپی برابر با اصل کارت ملی و شناسنامه خواهان.
شرح دادخواست:
ریاست محترم دادگاه صلح [نام شهرستان] با سلام و احترام، به استحضار می رساند اینجانب [نام خواهان] فرزند [نام پدر خواهان] به موجب سند مالکیت پیوست، مالک شش دانگ یک باب [نوع ملک: آپارتمان/خانه/مغازه] به شماره پلاک ثبتی [شماره پلاک] واقع در [آدرس کامل ملک] می باشم. بر اساس قرارداد اجاره عادی شماره ………. مورخ ………. که رونوشت مصدق آن پیوست دادخواست است، ملک مذکور به مدت یک سال/دو سال (یا هر مدت دیگر) از تاریخ [تاریخ شروع اجاره] لغایت [تاریخ اتمام اجاره] به خوانده محترم، آقای/خانم [نام خوانده] واگذار گردید. با وجود انقضای مدت اجاره در تاریخ [تاریخ اتمام اجاره] و درخواست های مکرر اینجانب (و یا ارسال اظهارنامه رسمی شماره ………. مورخ ………. که رونوشت آن نیز پیوست می باشد) برای تخلیه ملک، متأسفانه خوانده محترم تاکنون از تخلیه و تحویل ملک به اینجانب خودداری نموده است. لذا، با عنایت به صراحت ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 و اتمام مدت اجاره، و به دلیل ضرورت بازپس گیری ملک و جلوگیری از تضییع حقوق اینجانب، تقاضای صدور دستور تخلیه فوری عین مستأجره و نیز مطالبه کلیه خسارات و هزینه های دادرسی را از محضر آن مقام محترم استدعا دارم.
با تجدید احترام
امضاء خواهان/وکیل
فایل دانلود: نمونه 1 – Word / PDF
نمونه دادخواست دستور تخلیه فوری به دلیل عدم پرداخت اجاره بها
این نمونه دادخواست برای حالتی است که مستأجر، اجاره بها یا سایر تعهدات مالی مندرج در قرارداد را پرداخت نکرده و این امر منجر به فسخ قرارداد و درخواست تخلیه می شود.
| مشخصات | خواهان (موجر/مالک) | خوانده (مستأجر) | وکیل/نماینده قانونی |
|---|---|---|---|
| نام | ……………………. | ……………………. | ……………………. |
| نام خانوادگی | ……………………. | ……………………. | ……………………. |
| نام پدر | ……………………. | ……………………. | ……………………. |
| شغل | ……………………. | ……………………. | ……………………. |
| محل اقامت | شهرستان/بخش دهستان خیابان کوچه پلاک ……………………. | شهرستان/بخش دهستان خیابان کوچه پلاک …………………….. | شهرستان/بخش دهستان خیابان کوچه پلاک …………………….. |
تعیین خواسته و بهای آن:
تقاضای صدور دستور تخلیه فوری عین مستأجره به دلیل عدم پرداخت اجاره بها و مطالبه اجاره بهای معوقه از تاریخ ………. تا ………. به مبلغ ………. ریال و همچنین مطالبه کلیه خسارات دادرسی.
دلایل و منضمات:
- رونوشت مصدق سند مالکیت (یا بنچاق).
- رونوشت مصدق قرارداد اجاره عادی شماره ………. مورخ ………. (دارای کد رهگیری/امضای دو شاهد).
- رونوشت مصدق اظهارنامه رسمی شماره ………. مورخ ………. (جهت اخطار عدم پرداخت).
- فیش های بانکی/قبوض پرداخت نشده اجاره بها (در صورت وجود).
- کپی برابر با اصل کارت ملی و شناسنامه خواهان.
شرح دادخواست:
ریاست محترم دادگاه صلح [نام شهرستان] با سلام و احترام، به استحضار می رساند اینجانب [نام خواهان] مالک شش دانگ یک باب [نوع ملک] به آدرس [آدرس کامل ملک] می باشم. بر اساس قرارداد اجاره عادی شماره ………. مورخ ……….، ملک مذکور به مدت یک سال از تاریخ [تاریخ شروع اجاره] به خوانده محترم، آقای/خانم [نام خوانده] اجاره داده شد. طبق بند [شماره بند مربوط به پرداخت اجاره بها] قرارداد، مستأجر مکلف به پرداخت اجاره بهای ماهانه به مبلغ [مبلغ اجاره بها] ریال در ابتدای هر ماه بوده است. متأسفانه، خوانده محترم از تاریخ [تاریخ اولین عدم پرداخت] تاکنون، از پرداخت اجاره بهای ماهانه خودداری نموده و اجاره بهای معوقه به مبلغ [مبلغ کل معوقه] ریال را پرداخت نکرده است. با ارسال اظهارنامه رسمی شماره ………. مورخ ………. نیز به ایشان اخطار داده شده، اما اقدامی صورت نگرفته است. با توجه به نقض آشکار تعهدات قراردادی توسط مستأجر، که موجب فسخ قرارداد اجاره گردیده است، از محضر آن مقام محترم تقاضای صدور دستور تخلیه فوری عین مستأجره، مطالبه مبلغ اجاره بهای معوقه فوق الذکر و همچنین مطالبه کلیه خسارات و هزینه های دادرسی را دارم. آمادگی خود را جهت تودیع ودیعه (رهن) به صندوق دادگستری اعلام می دارم.
با تجدید احترام
امضاء خواهان/وکیل
فایل دانلود: نمونه 2 – Word / PDF
نمونه دادخواست دستور تخلیه فوری به دلیل اتمام مدت و عدم پرداخت اجاره بها
این دادخواست ترکیبی از دو حالت قبلی است که هم مدت اجاره به اتمام رسیده و هم مستأجر تعهدات مالی خود را نقض کرده است. این شرایط اغلب به طور همزمان رخ می دهند.
| مشخصات | خواهان (موجر/مالک) | خوانده (مستأجر) | وکیل/نماینده قانونی |
|---|---|---|---|
| نام | ……………………. | ……………………. | ……………………. |
| نام خانوادگی | ……………………. | ……………………. | ……………………. |
| نام پدر | ……………………. | ……………………. | ……………………. |
| شغل | ……………………. | ……………………. | ……………………. |
| محل اقامت | شهرستان/بخش دهستان خیابان کوچه پلاک ……………………. | شهرستان/بخش دهستان خیابان کوچه پلاک …………………….. | شهرستان/بخش دهستان خیابان کوچه پلاک …………………….. |
تعیین خواسته و بهای آن:
تقاضای صدور دستور تخلیه فوری عین مستأجره به دلیل اتمام مدت اجاره و عدم پرداخت اجاره بها، مطالبه اجاره بهای معوقه به مبلغ ………. ریال، مطالبه اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ اتمام قرارداد تا زمان تخلیه کامل، و مطالبه کلیه خسارات دادرسی.
دلایل و منضمات:
- رونوشت مصدق سند مالکیت (یا بنچاق).
- رونوشت مصدق قرارداد اجاره عادی شماره ………. مورخ ………. (دارای کد رهگیری/امضای دو شاهد).
- رونوشت مصدق اظهارنامه رسمی شماره ………. مورخ ………. (اخبار اتمام مدت و عدم پرداخت).
- فیش های بانکی/قبوض پرداخت نشده اجاره بها (در صورت وجود).
- کپی برابر با اصل کارت ملی و شناسنامه خواهان.
شرح دادخواست:
ریاست محترم دادگاه صلح [نام شهرستان] با سلام و احترام، به استحضار می رساند اینجانب [نام خواهان] به موجب سند مالکیت پیوست، مالک شش دانگ یک باب [نوع ملک] به آدرس [آدرس کامل ملک] می باشم. بر اساس قرارداد اجاره عادی شماره ………. مورخ ……….، ملک مذکور به مدت یک سال از تاریخ [تاریخ شروع اجاره] لغایت [تاریخ اتمام اجاره] به خوانده محترم، آقای/خانم [نام خوانده] اجاره داده شد. متأسفانه، مدت اجاره در تاریخ [تاریخ اتمام اجاره] به اتمام رسیده است و علی رغم درخواست های مکرر و ارسال اظهارنامه رسمی شماره ………. مورخ ……….، خوانده محترم از تخلیه ملک خودداری می نماید. علاوه بر این، خوانده محترم از تاریخ [تاریخ اولین عدم پرداخت] نیز از پرداخت اجاره بهای ماهانه خودداری کرده و مبلغ [مبلغ کل معوقه] ریال بابت اجاره بهای معوقه بدهکار می باشند. لذا، با توجه به اتمام مدت اجاره و نقض تعهدات مالی توسط خوانده، تصرف فعلی ایشان بر ملک فاقد وجاهت قانونی است. از محضر آن مقام محترم تقاضای صدور دستور تخلیه فوری عین مستأجره، مطالبه مبلغ اجاره بهای معوقه، محاسبه و مطالبه اجرت المثل ایام تصرف پس از اتمام قرارداد تا زمان تخلیه کامل ملک، و همچنین مطالبه کلیه خسارات و هزینه های دادرسی را دارم. آمادگی خود را جهت تودیع ودیعه (رهن) به صندوق دادگستری اعلام می دارم.
با تجدید احترام
امضاء خواهان/وکیل
فایل دانلود: نمونه 3 – Word / PDF
نکات مهم حقوقی و اشتباهات رایج در پرونده های تخلیه
موفقیت در پرونده های تخلیه، علاوه بر آگاهی از فرآیندهای قانونی، مستلزم شناخت نکات حقوقی ظریف و پرهیز از اشتباهات رایج است. توجه به این موارد می تواند تأثیر چشمگیری در سرعت و نتیجه مطلوب پرونده داشته باشد.
یکی از مهم ترین نکاتی که موجرین باید به آن توجه کنند، عدم اقدام شخصی (خودسرانه) برای تخلیه ملک است. هرگونه تلاش برای ورود به ملک، قطع آب و برق یا سایر اقدامات با هدف مجبور کردن مستأجر به تخلیه، می تواند عواقب کیفری سنگینی از جمله اتهام «مزاحمت و ممانعت از حق»، «تصرف عدوانی» یا «ورود به عنف» را برای موجر به همراه داشته باشد. تمامی اقدامات باید صرفاً از طریق مجاری قانونی و با حکم قضایی انجام گیرد.
اهمیت درج تمامی جزئیات در قرارداد اجاره نیز غیرقابل انکار است. یک قرارداد اجاره جامع و دقیق که شامل مدت اجاره، مبلغ اجاره بها، شرایط پرداخت، مبلغ ودیعه، شروط فسخ قرارداد (مثلاً در صورت عدم پرداخت اجاره بها برای یک یا دو ماه)، وجه التزام روزانه برای تأخیر در تخلیه پس از اتمام مدت، و تکلیف پرداخت قبوض و تعمیرات باشد، پایه و اساس محکمی برای پیگیری های حقوقی بعدی فراهم می کند. هرگونه ابهام یا نقص در قرارداد، می تواند در مراحل دادرسی به ضرر موجر تمام شود.
نحوه مطالبه اجرت المثل ایام تصرف و خسارات تأخیر تخلیه نیز از مسائل مهم است. اجرت المثل مبلغی است که مستأجر بابت تصرف غیرقانونی ملک پس از اتمام قرارداد یا فسخ آن، باید به موجر بپردازد. مطالبه وجه التزام نیز به مبلغی اشاره دارد که طبق توافق طرفین در قرارداد، مستأجر به ازای هر روز تأخیر در تخلیه باید پرداخت کند. ضروری است که این مطالبات به وضوح در دادخواست ذکر شوند تا در صورت صدور رأی به نفع موجر، امکان مطالبه و اجرای آن ها فراهم گردد.
توصیه اکید به مشاوره و اخذ وکیل متخصص در امور ملکی و تخلیه، از جمله مهمترین نکات است. وکیل متخصص با دانش به روز و تجربه عملی خود می تواند:
- پرونده را به درستی ارزیابی کرده و بهترین استراتژی حقوقی را انتخاب کند.
- دادخواست و مدارک لازم را به شکل صحیح و بدون نقص تهیه و تنظیم نماید.
- از بروز اشتباهات رایج که منجر به تأخیر یا رد پرونده می شوند، جلوگیری کند.
- روند دادرسی و اجرای دستور تخلیه را تسریع بخشد.
- در صورت لزوم، مذاکرات حقوقی با مستأجر را به نحو مؤثری مدیریت کند.
هر پرونده تخلیه، شرایط منحصر به فرد خود را دارد و نیازمند بررسی دقیق حقوقی است. وکیل متخصص با بررسی تمامی ابعاد، می تواند از تضییع حقوق موجر جلوگیری کرده و به بهترین نتیجه ممکن دست یابد.
در مسائل حقوقی مربوط به تخلیه ملک، حتی یک اشتباه کوچک می تواند منجر به ماه ها تأخیر، هزینه های اضافی و عواقب نامطلوب شود. لذا، مشورت با وکیل متخصص، نه تنها یک گزینه، بلکه یک ضرورت است.
نتیجه گیری
فرآیند درخواست دستور تخلیه فوری، ابزاری کارآمد و قانونی برای مالکین است تا در مواجهه با مستأجرینی که پس از اتمام قرارداد یا نقض تعهدات از تخلیه ملک خودداری می کنند، بتوانند به سرعت و با رعایت موازین حقوقی، ملک خود را بازپس گیرند. آگاهی از تفاوت های میان دستور تخلیه و حکم تخلیه، شناخت دقیق شرایط لازم برای صدور دستور فوری (مانند نوع قرارداد اجاره، اتمام مدت و نحوه استرداد ودیعه)، و انتخاب مرجع قضایی صحیح (دادگاه صلح یا دفاتر اجرای ثبت) از ارکان اصلی موفقیت در این مسیر است. علاوه بر این، جمع آوری دقیق مدارک، پیگیری گام به گام مراحل و پرهیز از اقدامات خودسرانه، از اهمیت ویژه ای برخوردارند. نمونه های دادخواست ارائه شده در این مقاله، می تواند راهنمای عملی برای تنظیم دادخواست های دقیق و کامل باشد. در نهایت، با توجه به پیچیدگی های حقوقی و احتمال بروز اشتباهات، تأکید بر بهره مندی از خدمات وکیل متخصص در امور ملکی و تخلیه، راهکاری مطمئن برای تسریع فرآیند، کاهش هزینه ها و تضمین حقوق مالکین است.