قرار گرفتن ملک قولنامه ای در طرح شهرداری

هنگامی که ملکی با ماهیت قولنامه ای در طرح های توسعه شهری و عمرانی شهرداری قرار می گیرد، این وضعیت می تواند چالش های حقوقی و مالی قابل توجهی را برای مالکان به همراه داشته باشد. مالکان این گونه املاک نیاز به درک کاملی از حقوق خود و فرآیندهای قانونی تملک و پرداخت غرامت دارند.

توسعه و گسترش شهرنشینی، لازمه اجرای طرح های عمرانی و عمومی متعددی است که توسط شهرداری ها برنامه ریزی و اجرا می شوند. این طرح ها، از تعریض معابر و ایجاد فضاهای سبز گرفته تا احداث تاسیسات زیربنایی، گاهی اوقات مستلزم تملک املاک خصوصی شهروندان هستند. در این میان، وضعیت املاک قولنامه ای که فاقد سند رسمی و ثبت شده هستند، پیچیدگی های خاص خود را دارد. مالکان این املاک با نگرانی هایی همچون اعتبار حقوقی قولنامه در برابر نهادهای دولتی، نحوه مطالبه غرامت عادلانه، و فرآیندهای طولانی اداری و قضایی روبرو می شوند. در این مقاله، به بررسی جامع ابعاد حقوقی، چالش های پیش رو، و راهکارهای عملی برای مالکان املاک قولنامه ای خواهیم پرداخت تا بتوانند با آگاهی کامل از حقوق خود، مسیر صحیح را برای دستیابی به بهترین نتیجه ممکن طی کنند.

درک مفاهیم کلیدی: قولنامه و طرح های شهری شهرداری

برای ورود به بحث قرار گرفتن ملک قولنامه ای در طرح شهرداری، ابتدا لازم است تا مفاهیم اساسی مرتبط با این موضوع را به دقت تبیین کنیم. این مفاهیم شامل تعریف و اعتبار حقوقی قولنامه و ماهیت و انواع طرح های عمرانی و توسعه شهری شهرداری هاست.

ملک قولنامه ای چیست؟ بررسی اعتبار و ماهیت حقوقی آن

قولنامه یک توافق نامه مکتوب است که میان خریدار و فروشنده یک ملک منعقد می شود و در آن طرفین تعهد می کنند که در آینده نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت اقدام نمایند. این سند، اگرچه به خودی خود سند مالکیت رسمی تلقی نمی شود و صرفاً تعهد به انجام معامله در آینده را ایجاد می کند، اما در نظام حقوقی ایران دارای اعتبار و قدرت اثباتی است. بر اساس قواعد عمومی قراردادها، طرفین ملزم به اجرای تعهدات مندرج در قولنامه هستند. تفاوت قولنامه با سند رسمی در این است که سند رسمی، مالکیت را به طور قطعی و غیرقابل انکار به نام فرد ثبت می کند و برای انتقال آن نیز تشریفات قانونی خاصی (ثبت در دفاتر اسناد رسمی) لازم است، در حالی که قولنامه تنها یک قرارداد خصوصی است که تعهد به بیع را ایجاد می کند. با وجود این تفاوت، قولنامه در دعاوی حقوقی، خصوصاً برای اثبات رابطه حقوقی میان طرفین و احراز حقانیت، می تواند مدارک قابل قبولی باشد.

علیرغم وجود سیستم ثبتی رسمی، خرید و فروش املاک با قولنامه همچنان در بسیاری از مناطق کشور، به دلایل مختلفی نظیر سادگی فرآیند، سرعت عمل، یا عدم تکمیل مراحل ثبتی ملک، رواج دارد. این رویه، هرچند برخی مزایای ظاهری دارد، اما ریسک های حقوقی قابل توجهی را به همراه دارد که از جمله آن ها می توان به دشواری های اثبات مالکیت در مواجهه با نهادهای دولتی مانند شهرداری اشاره کرد.

طرح های عمرانی و توسعه شهری شهرداری

طرح های شهری مجموعه ای از برنامه ها و نقشه هایی هستند که برای ساماندهی، توسعه و بهبود فضای شهری توسط مراجع ذی صلاح مانند شهرداری و شورای عالی شهرسازی و معماری ایران تهیه و تصویب می شوند. این طرح ها به دسته های کلی زیر تقسیم می شوند:

• طرح جامع شهری: یک طرح بلندمدت است که کلیات توسعه و کاربری زمین در سطح شهر را تعیین می کند و چشم انداز آینده شهر را ترسیم می نماید.
• طرح تفصیلی شهری: جزئیات طرح جامع را تبیین می کند و شامل نقشه های دقیق کاربری اراضی، شبکه معابر، تراکم ساختمانی، و سایر ضوابط شهرسازی است.
• طرح هادی شهری: معمولاً برای شهرهای کوچک و روستاها تهیه می شود و خطوط کلی توسعه فیزیکی و کاربری اراضی را مشخص می کند.

انواع طرح هایی که ممکن است ملک را در بر گیرد شامل تعریض معابر، ایجاد فضای سبز، احداث پارک ها، ساخت تأسیسات عمومی (مانند ایستگاه های حمل و نقل، مدارس، بیمارستان ها)، پروژه های راه سازی، و سایر زیرساخت های شهری است. اهمیت آگاهی از طرح ها قبل از معامله بر کسی پوشیده نیست؛ چرا که عدم اطلاع از قرار گرفتن ملک در هر یک از این طرح ها می تواند منجر به مشکلات حقوقی و مالی جدی برای خریدار شود، از جمله عدم امکان ساخت و ساز یا از دست دادن ملک در آینده.

وضعیت حقوقی ملک قولنامه ای در طرح شهرداری: فرصت ها و چالش ها

پس از درک مفاهیم اولیه، حال به بررسی جایگاه حقوقی ملک قولنامه ای در طرح شهرداری می پردازیم. این بخش به تفصیل حقوق مالکان قولنامه ای و چالش های کلیدی پیش روی آن ها را تشریح می کند.

آیا قولنامه مانع تملک شهرداری است؟

پاسخ به این سوال به صراحت خیر است. شهرداری ها به منظور اجرای طرح های عمومی و عمرانی خود، دارای اختیار قانونی تملک اراضی و املاک خصوصی هستند، حتی اگر این املاک با قولنامه خریداری شده باشند. قانونگذار این اختیار را به شهرداری ها اعطا کرده است تا بتوانند اهداف عمومی و توسعه شهری را محقق سازند. با این حال، ماهیت قولنامه ای بودن ملک بر فرآیند تملک و به خصوص نحوه پرداخت غرامت تأثیرگذار خواهد بود.

حقوق مالک قولنامه ای در قبال شهرداری

با وجود اینکه ملک قولنامه ای فاقد سند رسمی است، مالکان آن همچنان از حقوقی در قبال شهرداری برخوردار هستند که مهم ترین آن ها عبارتند از:

• حق بر دریافت غرامت عادلانه: حتی بدون سند رسمی، مالک قولنامه ای حق دارد بابت تملک ملک خود، غرامتی معادل قیمت عادله روز دریافت کند. این حق بر اساس اصل عدم تضییع حقوق اشخاص و لزوم جبران خسارت وارده به آن ها استوار است.
• حق بر اطلاع رسانی و رعایت تشریفات قانونی: شهرداری موظف است قبل از هرگونه اقدام برای تملک، مراتب را به مالک یا متصرف ملک اطلاع دهد و تمامی تشریفات قانونی مربوط به ارزیابی و تملک را به درستی انجام دهد.
• حق بر اعتراض به قیمت گذاری و تصمیمات شهرداری: در صورتی که مالک به قیمت گذاری پیشنهادی شهرداری یا سایر تصمیمات مربوط به تملک معترض باشد، می تواند از طریق مراجع قانونی و قضایی اعتراض خود را پیگیری نماید.

چالش های پیش روی مالکان املاک قولنامه ای

قرار گرفتن ملک قولنامه ای در طرح شهرداری، چالش های متعددی را برای مالکان به وجود می آورد که آگاهی از آن ها برای پیگیری حقوقی ضروری است:

1. اثبات مالکیت: یکی از بزرگ ترین چالش ها، دشواری های اثبات مالکیت برای شهرداری است. در نبود سند رسمی، مالک قولنامه ای باید با ارائه مدارک تکمیلی و شواهد دیگر، مالکیت خود را به شهرداری یا مراجع قضایی اثبات کند. این مدارک می توانند شامل قولنامه، اسناد مربوط به پرداخت وجه، استشهادیه محلی، فیش های آب، برق، گاز و تلفن به نام مالک، و سوابق طولانی مدت تصرف باشد. گاهی اوقات، نیاز به طرح دعوای اثبات مالکیت در دادگاه عمومی حقوقی است تا مالکیت رسمی احراز شود.
2. تأخیر در پرداخت غرامت: شهرداری ها ممکن است به دلایل مختلفی از جمله کمبود بودجه، فرآیندهای اداری طولانی، یا عدم توافق با مالک، در پرداخت غرامت تأخیر داشته باشند. این تأخیر می تواند خسارات مالی قابل توجهی به مالکان وارد کند.
3. عدم امکان ساخت و ساز یا فروش: ملک واقع در طرح شهرداری عملاً وارد وضعیت بلاتکلیفی می شود. مالکان نمی توانند بر روی آن ساخت و ساز انجام دهند و از سوی دیگر، فروش چنین ملکی به دلیل ریسک های موجود، بسیار دشوار است. این وضعیت می تواند سال ها به طول انجامد و مالکان را با مشکلات معیشتی مواجه سازد.

بر اساس ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب سال ۱۳۷۰، پرداخت قیمت عادله روز ملک تملک شده توسط شهرداری، شرط اساسی برای انتقال مالکیت است.

فرآیند تملک و پرداخت غرامت برای املاک قولنامه ای

برای مالکان املاک قولنامه ای که ملک آن ها در طرح شهرداری قرار گرفته است، درک دقیق فرآیند قانونی تملک و پرداخت غرامت از اهمیت بالایی برخوردار است. این فرآیند مراحل مشخصی دارد که در ادامه به تفصیل بررسی می شوند.

گام اول: احراز مالکیت قولنامه ای

اولین و مهم ترین قدم برای مالکان املاک قولنامه ای، اثبات و احراز مالکیت خود است. شهرداری یا مرجع قضایی نیاز به مستنداتی برای تأیید مالکیت دارد. مدارک لازم برای اثبات مالکیت شامل موارد زیر است:

• قولنامه و اسناد مبایعه نامه: اصل قولنامه یا نسخه های معتبر آن که حاوی مشخصات ملک، طرفین معامله و مبلغ مورد توافق باشد.
• رسیدهای پرداخت وجه: هرگونه رسید بانکی یا سند پرداخت که نشان دهنده پرداخت ثمن معامله توسط خریدار باشد.
• استشهادیه محلی: شهادت کتبی و رسمی از همسایگان یا معتمدین محلی که تصرف و مالکیت خریدار را تأیید کنند.
• شهادت شهود: شهادت شفاهی افرادی که از معامله و مالکیت خریدار اطلاع دارند، در دادگاه.
• فیش های آب، برق، گاز و تلفن: ارائه فیش های خدمات عمومی به نام مالک فعلی می تواند دلیلی بر تصرف و بهره برداری وی از ملک باشد.
• سوابق تصرف: هرگونه مدرکی که نشان دهنده تصرف طولانی مدت و بلامنازع مالک بر ملک باشد.

در بسیاری موارد، به دلیل عدم وجود سند رسمی، مالکان ناچار به طرح دعوای اثبات مالکیت در دادگاه عمومی حقوقی می شوند. این دعوا با هدف کسب رأی قطعی دادگاه مبنی بر مالکیت فرد بر ملک قولنامه ای مطرح می شود که این رأی می تواند به عنوان سندی معتبر در فرآیند تملک شهرداری مورد استفاده قرار گیرد.

گام دوم: نقش کمیسیون تبصره ۵ ماده ۹۶ قانون شهرداری ها

کمیسیون تبصره ۵ ماده ۹۶ قانون شهرداری ها در مواردی که املاک واقع در مسیر طرح های شهرداری، مجهول المالک یا فاقد سابقه ثبتی باشند، نقش حیاتی ایفا می کند. این کمیسیون وظیفه دارد با بازدید از محل و بررسی شواهد موجود، مشخصات کامل املاک را در صورتجلسه ای تنظیم کند. این صورتجلسه مبنای پرداخت خسارت به مالک قانونی ملک خواهد بود. مدعی مالکیت پس از اثبات مالکیت خود از طریق مراجع صالح (مانند دادگاه)، می تواند با استناد به این صورتجلسه، بهای ملک را دریافت کند. حضور تمامی اعضای کمیسیون برای رسمیت جلسه ضروری است و تصمیم گیری با اکثریت آراء معتبر خواهد بود. تصمیمات این کمیسیون در دیوان عدالت اداری قابل اعتراض است.

گام سوم: نحوه قیمت گذاری و تعیین بهای عادله روز

قیمت گذاری و تعیین بهای عادله روز ملک تملک شده، مرحله ای بسیار حساس است. این فرآیند توسط هیأت کارشناسان سه نفره انجام می شود که اعضای آن به شرح زیر تعیین می گردند:

1. کارشناس منتخب دستگاه اجرایی (شهرداری)
2. کارشناس منتخب مالک
3. کارشناس مرضی الطرفین (در صورت عدم توافق طرفین، دادگاه محل وقوع ملک اقدام به تعیین کارشناس خواهد نمود)

ملاک های تعیین قیمت عبارتند از: قیمت عرف منطقه، کاربری موجود ملک (و نه کاربری پیشنهادی در طرح)، و قیمت گذاری بدون تأثیر طرح (یعنی قیمت ملک باید طوری تعیین شود که گویی طرح شهرداری وجود ندارد و بر قیمت آن اثر نگذاشته است). همچنین، در صورتی که ملک تملک شده محل سکونت یا کسب و پیشه مالک باشد، پانزده درصد به مبلغ تعیین شده اضافه خواهد شد. تشخیص این امر بر عهده شهرداری است و در صورت اختلاف، دادگاه محل وقوع ملک فصل الخطاب خواهد بود. کارشناسان موظفند حداکثر ظرف یک ماه قیمت مدنظر خود را اعلام کنند و نصف هزینه کارشناسی بر عهده مالک است که از قیمت ملک کسر می شود. مقصود از بهای عادله روز، بهای ملک در زمان پرداخت است؛ بنابراین، اگر شهرداری در زمان تملک اقدام به پرداخت نکند و مالک دعوا مطرح کند، قیمت عادله روز در زمان اقامه دعوا ملاک خواهد بود.

گام چهارم: نحوه پرداخت غرامت و تسویه حساب

پس از تعیین قیمت، شهرداری موظف به پرداخت غرامت است. اصولاً پرداخت باید به صورت نقدی و فوری صورت گیرد و پرداخت اقساطی بدون توافق مالک میسر نیست. حتی دادگاه نیز نمی تواند بدون رضایت مالک، قیمت ملک را تقسیط کند. در صورت توافق مالک و شهرداری، تهاتر (واگذاری اراضی مشابه ملی یا دولتی به مالک) نیز ممکن است. اگر مالک از انجام معامله استنکاف ورزد یا شناسایی نشود، شهرداری می تواند وجه تعیین شده را نزد صندوق ثبت محل تودیع کرده و سپس اقدام به تخلیه و خلع ید مالک و ابطال سند مالکیت سابق و صدور سند جدید به نام خود نماید.

حق کسب و پیشه یا سرقفلی در املاک قولنامه ای تجاری

در صورتی که ملک تملک شده، محل کسب و پیشه باشد، حق کسب یا پیشه یا تجارت به آن تعلق خواهد گرفت، مشروط بر آنکه اشتغال به کسب و پیشه در آن محل، حداقل یک سال پیش از اعلام قصد تملک توسط شهرداری آغاز شده باشد. این حق حتی برای املاک قولنامه ای نیز در صورت اثبات شرایط قابل مطالبه است. شهرداری مختار است در صورت رضایت صاحب حق، به جای پرداخت این حق، پس از انجام طرح مصوب، محل کسبی مشابه ملک قبلی به صاحب حق واگذار نماید. بنابراین، قرار گرفتن مغازه در طرح شهرداری، باعث از بین رفتن حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه نمی شود و مالک آن حق مطالبه دارد.

راهکارهای عملی و اقدامات حقوقی برای مالکان املاک قولنامه ای

مواجهه با قرار گرفتن ملک قولنامه ای در طرح شهرداری مستلزم آگاهی از اقدامات عملی و راهکارهای حقوقی است. این بخش راهنمایی های گام به گام را برای مالکان ارائه می دهد تا بتوانند حقوق خود را به بهترین نحو پیگیری کنند.

استعلام دقیق وضعیت ملک

اولین گام حیاتی، استعلام دقیق وضعیت ملک است. مالکان باید قبل از هرگونه معامله یا اقدام حقوقی، با مراجعه به مراجع ذی صلاح از جمله شهرداری و اداره راه و شهرسازی، از وضعیت طرح های عمرانی و توسعه ای مرتبط با ملک خود مطلع شوند. دریافت نقشه طرح تفصیلی منطقه می تواند اطلاعات دقیقی در مورد کاربری های آتی، معابر، و سایر جزئیات طرح ارائه دهد. این استعلام، بخصوص برای خریداران بالقوه، از اهمیت فوق العاده ای برخوردار است تا از ریسک های آتی جلوگیری شود.

مذاکره و توافق با شهرداری

در بسیاری از موارد، مذاکره و توافق با شهرداری می تواند سریع ترین و کم هزینه ترین راه حل باشد. مالکان می توانند با ارائه مدارک مالکیت خود (حتی قولنامه)، درخواست مذاکره با شهرداری را مطرح کنند. نکات کلیدی در این مذاکرات عبارتند از:

• جمع آوری مستندات: تمامی مدارک مربوط به مالکیت و ارزش ملک را آماده کنید.
• آگاهی از حقوق: از حقوق خود در مورد دریافت بهای عادله روز و سایر مزایا (مانند ۱۵ درصد اضافه برای محل سکونت/کسب و پیشه) مطلع باشید.
• ثبت توافق نامه: هرگونه توافق با شهرداری باید به صورت کتبی و در قالب صورتجلسه یا توافق نامه رسمی تنظیم و به امضای طرفین برسد.
• تهاتر: در صورت تمایل، می توانید در مورد تهاتر ملک خود با اراضی یا املاک دیگر شهرداری نیز مذاکره کنید.

طرح دعاوی در مراجع قضایی

در صورتی که مذاکرات با شهرداری به نتیجه نرسد یا مالکان نسبت به اقدامات شهرداری اعتراض داشته باشند، می توانند از طریق مراجع قضایی پیگیر حقوق خود باشند. دعاوی مرتبط عبارتند از:

1. مطالبه بهای ملک از شهرداری (دادگاه عمومی حقوقی): این شایع ترین دعوا است. مالک با تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک، درخواست مطالبه قیمت عادله روز ملک خود را از شهرداری مطرح می کند. مدارک لازم شامل قولنامه، مدارک اثبات مالکیت (اگر دعوای اثبات مالکیت قبلاً مطرح و حکم صادر شده باشد)، مستندات طرح شهرداری و هرگونه مکاتبه با شهرداری است.
2. ابطال طرح شهرداری یا الزام به اجرای آن (دیوان عدالت اداری):
   • در صورتی که تصویب طرح مطابق قانون صورت نگرفته باشد، هر ذی نفع می تواند ابطال عملیات مربوط به تصویب طرح را از دیوان عدالت اداری تقاضا کند.
   • اگر شهرداری ظرف مهلت های قانونی (۱۸ ماه برای انجام معامله و ۵ سال برای شروع اجرای طرح) اقدام نکند، مالک حق اعمال کلیه حقوق مالکانه خود را خواهد داشت و می تواند تقاضای ابطال طرح شهرداری را از دیوان عدالت اداری مطرح نماید. همچنین می تواند الزام شهرداری به اجرای طرح را بخواهد.
3. مطالبه خسارات ناشی از تأخیر یا اقدامات غیرقانونی شهرداری: در صورتی که اقدامات شهرداری منجر به ورود خسارت به مالک شده باشد، می توان این خسارات را مطالبه کرد. این خسارات می تواند شامل اجرت المثل ایام تصرف (در صورت اثبات غاصبانه بودن تصرف) یا سایر خسارات مادی ناشی از بلاتکلیفی و عدم امکان بهره برداری از ملک باشد.

مسئولیت فروشنده ملک قولنامه ای در قبال خریدار

اگر خریدار ملک قولنامه ای، بدون اطلاع از قرار گرفتن ملک در طرح شهرداری، اقدام به خرید کرده باشد، ممکن است فروشنده مسئولیت داشته باشد. این مسئولیت بر اساس مبانی حقوقی همچون ضمان درک مبیع و خیار غبن قابل پیگیری است.

• ضمان درک مبیع: فروشنده ضامن است که مبیع (مال فروخته شده) متعلق به خود اوست و در صورتی که بعداً معلوم شود ملک متعلق به دیگری بوده یا مشکل حقوقی دارد که مانع از انتفاع خریدار شود، فروشنده مسئول است.
• خیار غبن: اگر خریدار در زمان معامله از قرار گرفتن ملک در طرح شهرداری بی اطلاع بوده و این امر به کاهش ارزش ملک به میزان قابل توجهی منجر شده باشد، ممکن است بتواند به استناد خیار غبن، درخواست فسخ معامله را مطرح کند.

وضعیت حقوقی املاک خاص در طرح های شهرداری

علاوه بر املاک عادی قولنامه ای، برخی املاک دارای وضعیت حقوقی خاصی هستند که در صورت قرار گرفتن در طرح های شهرداری، فرآیندهای متفاوتی برای تملک و جبران حقوق آن ها وجود دارد.

تملک موقوفات توسط شهرداری

موقوفات، اموالی هستند که برای مصارف خاص شرعی یا خیرخواهانه وقف شده اند. در صورتی که ملکی موقوفه در طرح شهرداری قرار گیرد، نحوه تملک آن به دو صورت است:

1. اگر به تشخیص سازمان اوقاف، تبدیل موقوفه به احسن (فروش و خرید ملکی دیگر با ارزش بیشتر یا برابر) شرعاً و قانوناً مجاز باشد، مطابق مقررات جاری اقدام به تملک و پرداخت بها می شود.
2. اگر تبدیل موقوفه مجاز نباشد، شهرداری یا دستگاه اجرایی از طریق عقد اجاره طولانی مدت، ملک را تملک می کند. اجاره بها توسط هیأت کارشناسی تعیین و پرداخت خواهد شد.

در هر دو صورت، اگر اعیانی (ساختمان) متعلق به غیر باشد یا حقوق قانونی دیگری برای اشخاص ثالث در موقوفه وجود داشته باشد، بهای اعیانی و حقوق مذکور توسط هیأت کارشناسی تعیین و توسط دستگاه تملک کننده پرداخت می شود.

وضعیت حقوق اشخاص ثالث در ملک تملک شده

گاهی اوقات، علاوه بر مالک اصلی، اشخاص ثالث نیز حقوقی بر ملک مورد تملک دارند، مانند حق ارتفاق (حق عبور یا مجرا) یا حق انتفاع (حق سکونت یا بهره برداری). در این موارد، حقوق صاحبان این قبیل حقوق نیز توسط هیأت کارشناسی تقویم و از سوی دستگاه تملک کننده پرداخت خواهد شد. همچنین، اگر ملک مورد نیاز شهرداری در رهن، به وثیقه گذاشته شده یا توقیف شده باشد، شهرداری می تواند با پرداخت مبلغ دین که منجر به رهن، توثیق یا توقیف ملک شده است، ملک را تملک کند و بدهی را تسویه نماید.

محدودیت های زمانی و ابطال طرح های شهرداری

زمان بندی اجرای طرح های شهرداری نقش مهمی در حقوق مالکان دارد. قانون برای جلوگیری از بلاتکلیفی طولانی مدت مالکان، مهلت هایی را تعیین کرده است.

مهلت اجرای طرح های شهرداری

شهرداری ها مکلفند ظرف ۱۸ ماه پس از تصویب طرح و اعلام آن، اقدامات لازم جهت انجام معامله و انتقال اسناد مالکیت املاک مورد نیاز را انجام دهند. در صورت انقضای این مهلت، مالک حق اعمال کلیه حقوق مالکانه خود را از قبیل تجدید بنا، تفکیک، و فروش ملک واقع در طرح، خواهد داشت. این بدان معناست که پس از ۱۸ ماه، اگر شهرداری اقدامی نکرد، طرح بر روی حقوق مالکانه صاحب ملک بی اثر می شود.

علاوه بر این، شهرداری ها باید ظرف ۵ سال از تاریخ تصویب طرح، اقدام به شروع اجرای طرح نمایند. اگر ظرف مهلت مذکور اجرای طرح آغاز نشود، مالکان می توانند تقاضای ابطال طرح شهرداری را از دیوان عدالت اداری درخواست نمایند. به عبارت دیگر، عدم اجرای طرح شهرداری ظرف مهلت قانونی از موجبات ابطال طرح است.

تغییر کاربری زمین واقع در طرح شهرداری

اگر طرح شهرداری ظرف ۵ سال اجرا نشد و کسی نیز تقاضای ابطال طرح را مطرح ننمود، مالکین می توانند جهت توافق با شهرداری برای تغییر کاربری ملک خود اقدام نمایند. این امر می تواند فرصتی برای بهره برداری مجدد از ملک با کاربری های جدید و سودآور باشد، خصوصاً اگر کاربری قبلی (مانند فضای سبز) مانع از ساخت و ساز یا بهره برداری اقتصادی بوده باشد.

اعتراض به تملک ملک توسط شهرداری

امکان اعتراض به تملک ملک توسط شهرداری به دو صورت کلی وجود دارد:

1. اعتراض به تصویب طرح: در صورتی که تصویب طرح، مطابق با قانون و ضوابط شهرسازی صورت نگرفته باشد، هر ذی نفع می تواند ابطال عملیات مربوط به تصویب و اقدامات راجع به آن را از دیوان عدالت اداری تقاضا کند.
2. اعتراض به فرآیند تملک: حتی اگر طرح مطابق قانون تصویب شده باشد، اما شهرداری در روند تملک املاک، مقررات قانونی مربوطه را رعایت نکرده باشد (مانند عدم اطلاع رسانی، عدم پرداخت بهای عادله، یا عدم رعایت تشریفات کارشناسی)، ذی نفع می تواند با مراجعه به دیوان عدالت اداری، ابطال اقدامات شهرداری را در خصوص سلب مالکیت از اشخاص و تملک املاک مورد نیاز بخواهد.

آراء صادره از سوی دیوان عدالت اداری ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ برای اشخاص مقیم ایران و ظرف دو ماه برای اشخاص مقیم خارج از کشور قابل اعتراض در همان دیوان هستند. در صورت ابطال اقدامات شهرداری، دستگاه مربوطه مکلف به استرداد ملک به مالک است. اگر به دلیل احداث بنا یا مستحدثات، استرداد ملک ممکن نباشد، شهرداری مکلف است با رعایت شرایط قانونی نسبت به تملک مجدد و پرداخت قیمت روز ملک اقدام کند.

تفاوت طرح هادی شهری با طرح های شهرداری

در زمینه برنامه ریزی شهری، دو مفهوم طرح هادی شهری و طرح های شهرداری اغلب با یکدیگر اشتباه گرفته می شوند، در حالی که تفاوت های اساسی بین آن ها وجود دارد که شناخت این تفاوت ها برای مالکان املاک حائز اهمیت است.

ماهیت و اهداف طرح هادی شهری

طرح هادی شهری، طرحی است که پس از سال ۱۳۵۵ معمولاً به صورت ده ساله تهیه می شود و شامل جهت گسترش آتی شهر، نحوه استفاده از زمین های شهری برای عملکردهای مختلف، حل مشکلات حاد و فوری شهر، و ارائه راه حل های کوتاه مدت و مناسب برای شهرهایی که فاقد طرح جامع هستند، می باشد. این طرح در واقع یک چشم انداز از آینده شهر ارائه می دهد و جنبه راهبردی و کلی نگر دارد. رضایت مالک در اجرای طرح هادی تأثیری ندارد و این طرح ها در چارچوب ضوابط کلی توسعه شهری تصویب می شوند. برای اینکه بفهمیم زمین در طرح هادی است یا نه، باید به شهرداری مراجعه و نقشه طرح هادی را تهیه کرد.

ماهیت و اهداف طرح های شهرداری

عبارت طرح های شهرداری یک مفهوم کلی تر را شامل می شود که تمامی طرح های عمرانی، خدماتی و توسعه ای را در بر می گیرد که شهرداری ها برای بهبود کیفیت زندگی شهری و توسعه زیرساخت ها به مرحله اجرا می گذارند. این طرح ها می توانند شامل تعریض خیابان ها، ایجاد پارک ها، احداث ساختمان های عمومی، و شبکه های خدماتی باشند. برخلاف طرح هادی که بیشتر به ساختار کلی و آینده شهر می پردازد، طرح های شهرداری عملیاتی تر هستند و مستقیماً بر املاک خصوصی افراد تأثیر می گذارند. این طرح ها، صرف نظر از اینکه شهری دارای طرح هادی باشد یا طرح جامع و تفصیلی، با رعایت شرایط قانونی قابلیت اجرا دارند. مواردی مانند درخواست حذف معبر که مربوط به ساختار شکلی شهر است، در چارچوب طرح هادی قابل بررسی است، اما تملک یک ملک خاص برای احداث یک خیابان جدید، ذیل طرح های اجرایی شهرداری قرار می گیرد و تابع قوانین خاص تملک است.

به طور خلاصه، طرح هادی یک نقشه راه کلی برای توسعه شهر است، در حالی که طرح های شهرداری، پروژه های مشخص و اجرایی هستند که برای تحقق آن نقشه راه کلی و نیازهای روزمره شهر طراحی و پیاده سازی می شوند.

نتیجه گیری

قرار گرفتن ملک قولنامه ای در طرح شهرداری، هرچند چالش های منحصر به فردی را پیش روی مالکان قرار می دهد، اما با آگاهی حقوقی و اقدامات صحیح، می توان از تضییع حقوق جلوگیری کرد. قولنامه با وجود ماهیت تعهدآور خود، مبنایی برای اثبات مالکیت و دریافت غرامت عادلانه است. شناخت دقیق فرآیندهای تملک، از احراز مالکیت و نقش کمیسیون ها گرفته تا نحوه قیمت گذاری و مهلت های قانونی، برای هر مالکی ضروری است. در نهایت، با توجه به پیچیدگی های حقوقی و فنی این پرونده ها، توصیه می شود مالکان محترم از مشاوره وکلای متخصص در حوزه املاک و شهرسازی بهره مند شوند تا بتوانند با اطمینان خاطر بیشتری حقوق خود را در برابر شهرداری پیگیری نمایند و به بهترین نتایج ممکن دست یابند. این اقدام به موقع و با دانش کافی، می تواند تفاوت چشمگیری در سرنوشت ملک و سرمایه شما ایجاد کند.