قراردادهای اجاره آن‌قدر تنوع دارند که شنیدن نام برخی از آن‌ها واقعاً آدمی را دچار حیرت می‌کند. مثلاً همین قرارداد اجاره سند که ممکن است تابه‌حال حتی به آن فکر هم نکرده باشید. درهرصورت، چنین موضوعی آن‌قدر کاربرد دارد که بعضی از مؤسسات برای همین منظور تأسیس شده‌اند. به‌عبارت‌دیگر، اشخاص و مؤسساتی وجود دارند که کارشان اجاره دادن سند به افرادی است که به چنین مدرک مهمی نیاز داشته و برای تهیه آن نیز دچار مشکل هستند.
همان‌طور که می‌دانید بانک‌ها و مؤسسات مالی و اعتباری برای اعطای بخشی از وام‌ها و تسهیلاتشان، از متقاضیان می‌خواهند که سندی را به‌عنوان ضمانت نزد آن‌ها قرار دهند. این در حالی است که اغلب متقاضیان فاقد چنین مدرکی هستند یا در خوش‌بینانه‌ترین حالت، سندی دارند که مبلغ آن از مبلغ وام کمتر است. بااین‌وجود چاره چیست؟ راه‌حل، استفاده از قرارداد اجاره سند است که در ادامه راجع به آن صحبت می‌کنیم. بهتر است بدانید نیاز به سند، محدود به وام‌گرفتن نیست و در بسیاری از امور حقوقی و کیفری نیز این روش کاربرد دارد.
چنانچه قصد اجاره سند را دارید، تا انتها همراه ما باشید. در این مقاله خواهیم گفت که انعقاد قرارداد سند اجاره‌ای در چه مواقعی ضرورت دارد و برای این کار چه مواردی را باید در نظر گرفت.
قرارداد اجاره سند به چه معنا است؟
قرارداد اجاره سند، توافق‌نامه‌ای کتبی است که مطابق مواد 466 و 467 قانون مدنی میان موجر و مستأجر تنظیم می‌شود. مستأجر، شخصی است که به‌منظور انجام اموری از قبیل آزادی زندانی یا متهم، اخذ وام بانکی، رفع ممنوع‌الخروجی، انعقاد قراردادهای پیمانکاری و نظایر آن، به اجاره سند احتیاج دارد. او ضمن پرداخت اجاره‌بها به موجر (مالک سند) سند را برای مدتی معلوم اجاره می‌کند.
به‌عبارت‌دیگر، قرارداد اجاره سند یکی از انواع قرارداد اجاره است که ذیل ماده 467 ق.م و در زمره اجاره اشیا قرار می‌گیرد. در این گونه توافقات، شخصی که برای امور ذکر شده به سند نیاز دارد، سراغ اشخاص دارای سند می‌رود. اینکه فرد متقاضی سند باید چه مبلغی را بابت اجاره پرداخت کند، به مذاکرات طرفین بستگی دارد؛ ولی در حالت کلی، عرف درصدی از قیمت واقعی سند را برای این کار در نظر می‌گیرد؛ مثلاً 15 درصد قیمت کل سند.
قرارداد اجاره سند در چه مواردی کاربرد دارد؟
“هدف از اجاره‌کردن اسناد املاک و مستغلات این است که اشخاص فاقد سند بتوانند اعمال حقوقی مختلف خود را به سرانجام رسانند. در واقع احتیاج به اسناد ملکی این روزها شدت یافته و این موضوع محدود به اخذ وام از بانک یا آزادی زندانی نیست.” همان گونه که در پاراگراف قبل اشاره کردیم، اجاره سند در هر جایی که افراد به سند نیاز پیدا کنند، کاربرد دارد. به‌عنوان‌مثال در قراردادهای پیمانکاری کارفرما برای اطمینان‌یافتن از حسن انجام کار از پیمانکار ضمانت کافی طلب می‌کند، پیمانکار نیز در اکثر اوقات یک سند ملکی جهت ضمانت نزد کارفرما می‌گذارد که تا انتهای پروژه در دست کارفرما خواهد ماند.
قرارداد اجاره سند برای وام، یکی از رایج‌ترین انواع کاربردهای سند اجاره‌ای است. هنگامی که شخصی قصد گرفتن وام از بانک را دارد، ملزم است که ضمانتی بیشتر از مبلغ وام را به امانت بگذارد. این اجبار به دلیل پایبندی و تعهد بیشتر نسبت به بازپرداخت اقساط پیش‌بینی شده است. این در حالی است که فرد متقاضی باید شرایط اجاره سند جهت اخذ وام را رعایت کند. مثلاً نیازی نیست که حتماً سند به نام خود فرد باشد؛ اما مهم است که سند جعلی نباشد یا با تهدید و زور از صاحب سند اخذ نشده باشد.
از دیگر کاربردهای سند اجاره‌ای می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- ارائه سند از سوی افراد ممنوع‌الخروج به مراجع قانونی برای خروج از کشور، در واقع این نوعی تضمین برای بازگشت دوباره به کشور است.
- ارائه سند برای آزادی موقت متهمان
- ارائه سند جهت اعطای مرخصی به زندانیان
- قرارداد اجاره سند ملک برای ضمانت از محکومین در امور کیفری
فراموش نکنید که تنظیم قرارداد اجاره سند به‌هیچ‌وجه کار آسانی نیست و پیچیدگی‌های حقوقی متعددی دارد. ازاین‌رو، توصیه می‌کنیم پیش از پرداخت وجه و امضای این توافق حتماً با یک وکیل متبحر مشورت نموده و را به وی بسپارید. چرا که در اینگونه موارد کلاهبرداران در کمین شما هستند. آن‌ها با ارائه سندهای جعلی و دریافت مبالغ هنگفت از متقاضیان، به‌راحتی دردسرهای فراوانی را برایتان ایجاد می‌کنند.
قرارداد اجاره سند برای وثیقه زندانی
همان‌طور که تا این بخش از مقاله متوجه شدید، یکی از پرکاربردترین موارد اجاره سند، مربوط به امور کیفری است. در واقع، ممکن است قاضی پرونده‌ای در فرایند انجام تحقیقات در دادسرا تشخیص دهد که متهم می‌تواند با قید وثیقه آزاد باشد. در اینجا قاضی قرار تأمین وثیقه را صادر نموده و متهم می‌تواند با گروگذاشتن سندی معتبر، تا تشکیل دادگاه خارج از زندان به سر ببرد.
در چنین مواردی، اغلب افراد به سند دسترسی ندارند یا سند مغازه، خانه و سایر مستغلاتشان ارزشی کمتر از میزان وثیقه موردنظر قاضی دارد. به‌عنوان‌مثال، قاضی تقاضای وثیقه 2 میلیاردی را کرده؛ اما ارزش واقعی سند خانه متهم نهایتاً یک میلیارد است. در اینجا برای تأمین وثیقه، راهی جز نوشتن قرارداد اجاره سند پیشروی فرد قرار ندارد. البته باید بدانید که هر گونه مطالبه سند از سوی قضات در دادسراها و دادگاه‌ها به دلیل دسترسی سریع به متهمین و زندانیان است. چرا که وثیقه سنگین باعث می‌شود فرد موردنظر به‌سرعت نزد قاضی حاضر شده و قصد دورزدن قانون رانداشته باشد.
چند نکته حقوقی مهم برای تنظیم قرارداد اجاره سند
همان گونه که پیش‌تر از این توضیح دادیم، برای نوشتن قرارداد سند اجاره‌ای، ابتدا باید از یک وکیل کمک بگیرید. در مرحله بعد، بایستی با ارکان این قرارداد و نحوه تنظیم آن تا حدی آشنا باشید.
ارکان یا همان بخش‌های اصلی این قرارداد عبارت‌اند از:
- مشخصات طرفین (موجر و مستأجر)
- موضوع قرارداد
- مدت قرارداد
- تعهدات طرفین
- مبلغ اجاره
- وجه التزام
- نحوه فسخ یا خاتمه‌دادن به قرارداد از سوی یکی از طرفین
- فورس ماژور یا موارد اضطراری
- امضای طرفین و شهود آن‌ها
بنابراین، برای نوشتن توافقی کتبی جهت اجاره سند باید مدت قرارداد را مشخص کنید. اگر زمان نیاز به سند را به‌صورت حدودی تخمین می‌زنید بهتر است در قرارداد شرط تمدید را درج کنید. مثلاً توافق خود را برای ماه تنظیم می‌کنید؛ اما این بند را هم اضافه می‌کنید که پس از توافق طرفین، قرارداد مزبور به مدت ماه دیگر تمدید شود.
منظور از مبلغ اجاره نیز، وجهی است که مالک سند در ازای در اختیار قراردادن مدرکش به مستأجر، از او دریافت می‌کند. به‌طورکلی مبلغ پرداختی به موجر به مواردی همچون ارزش سند و کاری که به‌خاطر آن فرد به سند نیاز پیدا کرده است، بستگی دارد.
نکته مهمی که در اینجا باید به آن دقت کنید، تعیین وجه التزام است. کاربرد وجه التزام این است که اگر یکی از طرفین به تعهداتش عمل نکرد، طرف دیگر قادر باشد خسارات وارد شده را از طریق همین وجه التزام، جبران نماید. در سندهای اجاره‌ای به دلیل حساسیت بالای قرارداد، ذکسند اجاره ای، سندی است که توسط شخص یا موسسه، برای مدت مشخص، در ازای دریافت مبلغی معین، به افرادی که نیازمند سند هستند، اجاره داده می شود. این نوع سند، معمولا برای ارائه وثیقه به مراجع قضایی یا برای دریافت وام از بانک ها مورد استفاده قرار می گیرد.
اشخاصی که برای دریافت وام از بانک، اقدام نموده و طبق مقررات بانکی، ملزم به سپردن وثیقه بوده یا زندانیانی که در صدد آزادی خود برآمدند، اما دارای وثیقه لازم برای سپردن، نبوده، با مفهومی تحت عنوان سند اجاره ای آشنا می باشند.
در این میان، اشخاص و موسساتی هستند که با شرایطی، برای دادن سند اجاره ای به افراد فوق، اقدام می کنند. از آن جا که استفاده از سند اجاره ای، مستلزم پرداخت قیمت و هزینه آن بوده و از سوی دیگر، دریافت آن، با ریسک ها و خطراتی برای دریافت کننده همراه می باشد، کسب اطلاع از قوانین و ریسک های این نوع از سند، ضروری می باشد.