عقد بیع از عقود معین، در قانون مدنی است که به معنای خرید و فروش می باشد. در قانون مدنی، بیع، تملیک عین به عوض معلوم، تعریف شده است. این قرارداد، با ایجاب و قبول فروشنده و مشتری منعقد می شود که به مجرد وقوع آن، مشتری، مالک مبیع و فروشنده، مالک ثمن می گردد. عقد بیع، از عقود معین و لازم در قانون مدنی است.
برای مشاوره بیع، شرایط و آثار آن کلیک کنید.
عقد بیع، از اقسام عقود لازم و معین در قانون مدنی می باشد. بیع در لغت، به معنای خرید و فروش است و در قانون مدنی، با عنوان انتقال مالکیت عین به دیگری در مقابل دریافت عوض معلوم، تعریف شده است. تقریبا، تمامی اشخاص، با این عقد در معاملات روزانه خود سر و کار دارند.
عقد بیع، مانند هر عقد دیگری به مجرد انعقاد آثار و شرایطی را برای طرفین قرارداد ایجاد می کند. طرفین قرارداد، برای انعقاد یک عقد بیع صحیح، باید به این شرایط ، از جمله الزام طرفین به ثبت سند بیع عین اموال غیر منقول، آگاهی داشته باشند. همچنین، انعقاد عقد بیع، آثار مهمی مانند انتقال مالکیت عین به مشتری و انتقال مالکیت ثمن به فروشنده را نیز برای طرفین به دنبال دارد.
با توجه به اهمیت عقد بیع در معاملات روزمره اشخاص، در این مقاله، قصد داریم، تا در ابتدا، به این سوال پاسخ دهیم که بیع یعنی چه؟ سپس در ادامه، آثار و شرایط عقد بیع را با توجه به قانون مدنی، بررسی نماییم. اگر در خصوص عقد بیع، سوالاتی دارید، در این مقاله با ما همراه باشید.
بیع یعنی چه؟
در پاسخ به این سوال که بیع یعنی چه؟ باید گفت، بیع در لغت، به معنای خرید و فروش است و در اصلاح حقوقی، بر اساس تعریفی که در ماده 338 قانون مدنی، ارائه شده است، بیع به معنای “تملیک عین به عوض معلوم” می باشد. یعنی، فروشنده، در قبال دریافت مبلغی، حق مالکیت خود بر عین را به دیگری انتقال می دهد و بعد از آن، مبیع به تصرف و قبض مشتری داده می شود. در عقد بیع، عوض، می تواند ثمن ( پول) یا عین باشد. زیرا در ماده 339 قانون مدنی، به این موضوع اشاره شده است که بیع می تواند به شکل داد و ستد منعقد شود.
عقد بیع، در انواع مختلف آن، مانند ، دارای 4 رکن اساسی مبیع، ثمن، بایع و مشتری می باشد. مبیع به مال مورد معامله گفته می شود، که باید مالیت داشته و قابل معامله باشد. ثمن بهایی است، که در مقابل مبیع پرداخته می شود و می تواند پول و یا یک مال دیگر باشد، که به عنوان قرار می گیرد. بایع به عنوان فروشنده که پیشنهاد فروش و ایجاب توسط او صورت می گیرد و مشتری، به عنوان خریدار که پیشنهاد فروش را قبول می کند.
عقد بیع، از جمله ، به ایجاب و قبول منعقد می شود و در این ایجاب و قبول، الفاظ و عباراتی که به کار برده می شوند، باید صریح در معنای بیع باشند. با وقوع عقد بیع، مشتری مالک مبیع و فروشنده، مالک ثمن می گردد. موضوع عقد بیع، می تواند یک مال کلی باشد، یعنی مبیع، بر مصادیق زیادی دلالت کند؛ مانند صد کیلو آرد، که در این صورت، به موجب ماده 351 قانون مدنی، “در صورتی که مبیع، کلی (یعنی صادق بر افراد عدیده باشد) ، بیع وقتی صحیح است، که مقدار و جنس و وصف مبیع ذکر شود.”
قرارداد بیع، نظیر قرارداد و سایر انواع بیع، مانند هر عقد دیگری، برای صحت، نیازمند وجود شرایط صحت معامله بوده که در ماده 190 قانون مدنی، به آنها اشاره شده است. بر اساس این ماده، طرفین باید با قصد و رضا معامله را انجام دهند و بر اساس ماده 346 قانون مدنی، “عقد بیع، باید مقرون به رضای طرفین باشد و عقد مکره، نافذ نیست.” یعنی اگر بیع تحت اکراه منعقد گردد، لازم است تا معامله برای صحت، تنفیذ گردد.
در خصوص در عقد بیع، در ماده 345 اینگونه مقرر شده است، که هر یک از بایع و مشتری باید علاوه بر اهلیت قانونی برای معامله، اهلیت برای تصرف در مبیع یا ثمن را نیز داشته باشد. علاوه بر این موارد، وجود موضوع معین در معامله الزامی می باشد. منظور از این جمله آن است، که هر دو طرف قرارداد بدانند، که بر روی چه چیزی معامله می کنند، یعنی بر مقدار، جنس و وصف مبیع آگاهی داشته باشند.
همچنین، عقد بیع، بر اساس ، باید دارای جهتی مشروع باشد، یعنی هدف معامله نباید انجام کارهای خلاف شرع یا قانون باشد. مثلا خرید و فروش مشروبات الکلی نامشروع است. اما عقد بیع، علاوه بر شرایط عمومی صحت قراردادها، دارای یک سری شرایط اختصاصی نیز بوده که عبارتند از:
شرط اول: به موجب ماده 339 قانون مدنی، عقد بیع، به موجب ایجاب و قبول واقع می شود. ایجاب به معنای پیشنهاد بایع برای فروش و قبول به معنای پذیرش پشنهاد می باشد.
شرط دوم: به موجب ماده 342 قانون مدنی، “مقدار و جنس و وصف ، باید معلوم باشد و تعیین مقدار آن به وزن یا کیل یا عدد یا ذرع یا مساحت یا مشاهده، تابع عرف بلد است.” بنابراین، تعیین مقدار، جنس و وصف، در عقد بیع، لازم است و باید معلوم باشد تا عقد به صحت منعقد شود، برای نمونه، فروش یک کیلو سیب قرمز بر اساس این تعریف، صحیح است.
شرط سوم: بر اساس ماده 348 قانون مدنی، “بیع چیزی که خرید و فروش آن قانونا ممنوع است و یا چیزی که مالیت و یا منفعت عقلایی ندارد یا چیزی که بایع، قدرت بر تسلیم آن ندارد، باطل است، مگر این که مشتری، خود قادر بر تسلیم باشد.” منظور از منفعت عقلایی، یعنی بر اساس نظر عقلای جامعه، دارای ارزش مادی است، اگر عین منفعت عقلایی نداشته باشد، مانند یک دانه برنج، معامله آن، بیع محسوب نمی شود و در صورت وقوع، این معامله، باطل است.
شرط چهارم: در عقد بیع که موضوع آن، عین معین بوده، مال موضوع قرارداد، باید در لحظه وقوع عقد بیع، وجود داشته باشد. بر اساس ماده 361 قانون مدنی، اگر بعد از بیع معلوم شود، عین معین در زمان انعقاد عقد وجود نداشته است، بیع باطل است.
شرط پنجم: وقوع عقد بیع، اصولا، مستلزم ثبت معامله نمی باشد. اما در خصوص بیع عین اموال غیر منقول، ماده 47 قانون ثبت اسناد و املاک، ثبت اسناد مربوط به معامله عین غیرمنقول را الزامی اعلام کرده است.